밴쿠버부동산, 재개발..득?독??
우리에게는 친숙한 용어인 재개발( Redevelopment ) .. 하지만 이곳에선 그리 일반적인 단어는 아닙니다.
건물이 들어섭니다. 세월을 먹어가며 $$$월세를 뿜어주죠?!
긴~긴 세월, 따박따바악~ 건물주분 주머니에 돈 꽂아주는 참 고마운 녀석..ㅋ..
티스토리 블로그로 갈아탑니다. 불편을 끼쳐 죄송합니다 ㅠ
고맙고 기특한 마음만큼 예쁘게 꾸며주시는 센스~ 옙 이 1단계가 바로 Decoration ' 화장 ' 단계입니다.
주로 건물 내.외피 칠, 교체..등등입니다. 기능보다는 미관이겠죠?
여러분이 좋아하시는 마루시공도 이 단계에 속합니다.
그런데 또 그깟 바닥재 좀 바꾸는 작업을 가지고 레노베이션이니 뭐니..참 요란들 떠시죠?
다음이 Renovation( 레노베이션 ) ... 여기엔 꾸미기+알파가 들어갑니다.
건물의 로비를 꾸미기만 할땐 데코레이션이지만, 동선, 조명을 바꾸고, 자동문까지 가져다 단다면 그건 레노베이션입니다.
레노베이션보다 더 포괄적인 수리를 또 Modernization이라고 합니다. 뼈대만 남기고 거의 다 바꾸는 대형공사죠?!
선진국일수록, 재개발 보다는 이 모더나이제이션을 많이 합니다.
100년도 넘은 건물이 흔한 이유이기도 합니다.
데코레이션이 비구조적 수리(Non structure repair )임에 반해, 레노베이션이나 모더나이제이션은 구조적 수리 즉, Structure repair인 경우가 많습니다.
뭐 대충 다 아는 얘기를 새삼스레 주절주절 늘어놓느냐고요?
옙~! .. ㅎ .. 이게 다 돈$ 그놈의 $도온~
독자 여러분의 그 ' 피 '같은 돈$돈$돈$과 직접적인 연관이 있어
그럽니다.
아시듯이, 구조적 수리( 지붕, 프레임..등등..)야 뭐 당연히 건물주분들의 몫..하지만, 비구조적 수리는세입자(상.산업용)분들 께서도 99.99%내시게 되시는 비용이라는 거..알고들 계십니까?
임대하신 건물에 크고 작은공사가 조만간 벌어질거라는 공고가 붙었다면, 세입자분들께서는그 공사의규모를 바로 따져보셔야 합니다.
건물주께서 집합 딱 거신후, 설명회를 거쳐 인보이스 나눠주시면 뭐 모든 것이 명명백백.. 잘 처리될 듯하지만..
세입자분들께서 다달이 뜯기(?)시는 소위 Net Net Net, 즉, 유지/관리/재산세에 슬며시 ( 이 수리비가 )얹어진다면 또 얘기가 좀 달라집니다.
그래서, 이 ' 트리플 넷 '엔 당연히 물값도 들어가고, 보험료도 포함되듯 로비, 엘리베이터,계단,복도,진입로등 '공동구역 '에 관한 Non Structure Repair 비용도 들러붙어 있다는 점, 다시한번 짚어드리구요..
고로, 가지고 계신 임대계약서가 ' 트리플 넷 '이라면 반드시 구체적으로 어떤 종류의 수리/공사가 세입자 몫인지 파악해 두셔야 합니다.
전등 하나 갈고, 수도꼭지 바꿔도 구조적 수리다 깨알같이 작은 글씨로 써넣은 계약서도 많고요.. 심지어, 같은 건물내 비어있는 점포 유지.보수비까지 당신께서 내셔야해요~! 하는 계약서도 그야말로 천지삐까리..
이렇게 리스( Lease )의 세계에서는 ' 표준 ' 보다는 ' 펜 쥔자의 의지 '가중요합니다.그런데,이 리스계약서..대개 건물주분들이 펜을 드시지요?
건축 - 데코레이션 - 리노베이션 - Modernization 뭐 대충 이런 3단계를 거쳐,그래도 안될때.. 즉,
건물이 내뿜는 $월세$의 양 < $$$이자.$$$$유지.보수비
이래야 비로소.. 재개발( Start Over )한다 이러는 것이 이곳 풍습입니다.
수도물 트니 녹물이 좀 보이넹~ 뭐 이러면서 건물 때려부수자는 소리 함부로 낼 수 없는 분위기라는거 ..ㅎ.. 부디, 양지들 하시고요..
자 이제 다시 재개발의교과서적 의미로 돌아가 볼까요?
재개발은 용도변경 ( Rezone)과 밀집도 개선( More Density)을 미끼로 개발허가( Development Permit )비 받아챙기려는 정부의 ' 비지니스 '입니다.
뿐만아니라, 정부는 개발허가로 $돈$ 챙기실뿐만아니라 , 개선된 밀집도 덕에 더욱 다닥다닥..더 마니마니 지어올려 늘어난 세수( 늘어난 유닛 unit )의 혜택도 즐기실 수 있죠?
넵~!
Long term보다 좀 더 긴.. Long Long term으로보아, 재개발의 최대 수혜자는 개발업자나 민간이 아닌 정부일 거라는 믿음은 그래서 입니다.
개발광풍 씽씽 불어대는 우리사는 이곳
광역 밴쿠버..
지금 건물주들 께서는 고민중이십니다.
하루가 멀다하고 달려드는 부동산/ 건설업계 사람들, $돈$ 갖다쓰라는 $쩐주$분들.. 그동안 들인 돈이 얼만데..재개발의 ㅈ만 떠도 발을굴러 땅을차며 울분에떠는 세입자분들..ㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠ ..
정신 없으실 테지만, 부디 냉정들 차리시고, 계산기( Capital Budget Prep.) 좀 더 두들겨 보시길 권합니다.
컨설팅$,
은행이자$
건축중 월세손실$
건물수명
완공후 예상월세$
완공후 과표$, 완공후 시세$..
참 당연한 것들이지만 과연 다 잘 따져들 보셨는지..
많은 건물주분들이 $돈$들인만큼의 더 큰 $$도~온$$이 올거라는 희망을보고 ..ㅎ..
이 어려운 걸 또 그리 잘 해내십니다.
자금력에 큰 문제 없으실 경우,낡은 거 허물고 새로 지어올려 망하는 예는 드뭅니다만,
마지막으로 아뢰올 말씀 하나,
그래도 ( 야망의 건물.. 재개발된.. ) 이윤극대화 대안 하나는 미리 마련해 두셔야 할겁니다.
" 삐까뻔쩍 크게 새로 지었는데 ..2년째 임대중이더만 며칠전 중국재벌분께서 접수하셨다더라~ 물론 그 분들답게 싸게..ㅎ..아주 싼 헐값에.. ㅎㅎ .. "
..는 이제 여기서도 일상다반사이기 때문입니다.
