밴쿠버 부동산, 공동명의 공화국

소유권의 분할가능( Divisibility of Ownership )



소유권의 분할가능은 사실, 이미 누구나 다 아시는 것처럼  간단히 말해

'공동명의'가 가능하다는 말씀, 즉  부부도 좋고, 형제자매도 좋고 애인도

좋고, 토끼같은 자식들 10남매가 있다면, 10명을 모두 각자 10% 지분

으로 등기부에 나란히 올리는 것도 가능하다.. 또 그 올리는 방법도, 그런

일이 있어선 안되겠으나, 만일 소유주중 한사람에게 유고가 생긴다면 그

소유지분이 자동적으로 등기부상의 다른 소유주에게 승계되는방식(Joint

Tenant- 주로 가족)도 있고, 승계되지 않고 그대로 보존되는 방식(Tenancy

in Common- 동업자/공동 투자자)등 다양한 형태의 '공동명의'의 부동산

소유가 가능하다..이런 얘기다.


아니 왜 '소유권(Ownership)' 얘기를 하는데 자꾸 세입자라는 영어단어

인 테넌트 (Tenant)가 튀어나와? 이상하시지들? 좀 길고 복잡한 얘기인데..

그저 우선은 그냥 이렇게들 이해하시라:


여왕폐하를 군주로 모시는 우리들의 부동산법은 일단 이 넓은 땅 전체는

본래 폐하의 영토이다..에서 시작된다. 따라서, 폐하께서 우리를 어여삐여

겨 그 땅의 일부를 개인적 으로 소유하며 그 부동산이 주는 서비스의 혜

택을 누리도록 허락하신다 그래서 부동산 소유주들은 넓은 의미에서 폐

하의 영토에 세들어 사는 세입자(Tenant) 이다...


이 또한 좋지 아니한가?  대통령중심제 한국분들 치고 대통령 진정으로 존경

하시는 분, 몇분이나 계신가? 잘되면 내탓 안되면 대통령 탓! 뭐 거기선 이렇지

아니한가?  이제 이 입헌군주국 캐나다 왕국(Dominion of Canada)에 오셔서

여왕의 자식으로 사시면서 폐하(Her Majesty) 모시게 되니 어떠신가? 일단 집

의 안주인이신 '마님'들께도 좀 잘하게 되고, 왠지 모르게 나라에 사회에 충성도

좀 하고싶고 칭찬받을 좋은 일도 많이하고 해서, "마이가리 짝퉁귀족"말고, 폐

하께서 하사하시는 작위를 받아 글로벌 스탠다드(Global Standard)에 맞는 진

짜배기 명품귀족 되실 의향은 좀 없으신가?
 

앗 또 송구스럽게도 얘기가 옆길로 좀 샜다. 아뭏튼 이 공동소유의 개념으로 보

면 심지어 옆집 아저씨 집의 일부를 같이 옆집 아저씨와 함께 소유하는 것도

가능하다.


아니 옆집 아저씨 집을 왜 옆집 아저씨랑 같이 사? 어머어머 망칙해라? 옆집

'싸모'가  나이 육십에 연하의 '남친'하고 바람나서 황혼이혼을 요구한다.  옆집

의 50% 지분(Equity)이 그 싸모의 몫이다. 옆집 아저씨는 죽어도 집은 못팔겠다

고 배째라 한다..


이집엔 모기지(Mortgage)는 없다고 가정하자. 만일 있다면 자산도 분할, 채무도

분할... 머리 복잡해지고, 속 터지고..이런 경우 10중 8,9 아저씨도 그냥 집을 팔고

빚을 갚고 남은 잔액을 나눠가질 수 밖엔 없으니깐..


그래서 이혼법정에서 양측 변호인이 이 문제로 머리 터지게 치고 받다가 바람난

싸모의 50% 지분을 마켓에 내놓고, 팔리면, 그 돈을 받아 재산분할을 종료하기로

합의한다.


부동산에 내놓자마자,  바로 옆집살던 의지의 한국분, 미세스 '복'이 오퍼를 쓴다.

50% 지분을 사겠다 단, 옆집 아저씨는 앞으로 매달 얼마씩 월세를 내라 왜? 이제부턴

당신은 내가 50% 소유권을 가지고 있는 집의 100%를 사용하니까...옆집 아저씨는 그

오퍼를 받는다.


바람난 싸모는 드디어 돈을 타내 싱글벙글 벌쭉벌쭉 입이 찢어져라 웃으며 남친과 새

신접살림을 차린다.


2년 세월이 흐른다. 옆집 아저씨가 키우던 애들도 다 졸업을 하고, 이제 애들을 다 키웠

으니 마당딸린 큰 집은 필요가없어져 조그만 원룸 아파트로 옮겨 앉겠다며 미세스 복에

게 현재 시세의 50%로 자기지분을 팔테니 사라고 한다.


미세스 복은  " 미안하다 돈이없다 "고 한다. 당시, 송금환율이 아주 않좋았거덩... 대신

집 전체를 시세대로 마켓에 내놓고 팔아 나누기2해서 각자 제몫 챙기자고 한다. 집값은

그동안 매년 10%씩 2년, 20%가 올랐다.


집이 팔리고, 싸모는 자기가 투자했던 50% 본전 찾고, 그동안 옆집 아저씨 에게 받은

월세로 반찬값 좀 쓰고 그집 유지/보수비 재산세 반반씩 낸것  비용떨고도 20% 수입!

땡 잡았다!


지금 말씀드린 이 미세스 복의 투자기법은 부동산의 전부를  사들여 투자하기가 좀 버

거울때 선호하는 지분(Equity)투자의 전형으로 좀 생소하게 들리실지는 모르겠으나

일반적으로 은행에서 하는 모기지(Mortgage)투자에 비해 훨씬 더  세련되고 한가지를

더 갖춘 투자 이다.


한마디로 한국에서 쌓은 내공에 여기 캐나다 부동산 실전 경험까지..두루두루 다 갖추

신 [선수]들만이 할 수 있는 투자였던 것이다. 은행이나 사채 '쩐주'들은 [채권(Mortga

ge)]을 확보, 채권 유효기간 내에서 부동산을 담보로 잡고있을 뿐, 대개의 경우 이자

꼬박꼬박 잘내는 한, 함부로 그부동산의 처분권에 손을 대지는 않는다.


허지만 위 경우,  미세스 복은 소유권의 과반을 확보, 적어도 부동산의 [전권(Fee Simple

Interest)]의 50% 지분을 손아귀에 넣었고, 이를 행사하여 수익을 창출했다..라고 이해

하시면 되겠다.


결국 은행이나 쩐주들은  이자를 챙겨갈 뿐 '전매차액'엔 손을 못대지만 미세스 복은

전매차액의 일부까지 나눠먹어 수입이 더욱 짭잘했다는 얘기..부러우신가? 그럼 열심히

공부를 하시라 복습도 하시고 예습도 하시고..실력이 쌓이면 자신감이 생기고 확신을

견지하며 투자하셔야 성공확율이 높은 것이다. 이래도 모르겠고, 저래도 모르겠어

서 결국 남들 돈 넣는데 덜컥 넣는다.. 죽으면 같이 죽자?  여럿이 하니 다 잘될거야?

글쎄...


동전을 던져 10번이 연속 앞면이 나왔다고 치자 11번째 동전을 던져 다시 앞면이 나올

확율은? 계산기 잡고말고 하실것도 없이 50:50이지? 동전은 양면이니 던지면 앞면

아니면 뒷면이다.


같은 이치로 백만명이 돈 놓고 돈 따서 나오는 판에 같이 들어가셔도  돈 벌어 나올 확율

은 50:50..'나상실' 버젼으로 인생 이란 원래 그런 것이다. 에이 그래도 그런게 어디있어?

아무래도 그 미세스 복하고 그 옆집 아저씨하고 소위 '부적절한 관계' 아니야? 그건 솔직히

잘 모르겠다. 그리고 필자는 원래 기딴거? 아 돈 캐어! 자고로 자본주의 사회에서 벨트아래

사정하고, 종교하고, 정치는 원래 "지꺼 지맘대로" ...물어보는게 실례 아닌가?


어쨌든 미세스 복은 자기 사는 마을 집들 시세 좌악꿰고 앉아있던 지역 부동산 전문가이고,

옆집 아저씨 인품 잘 알아 아저씨가  벌이도 괜찮고, 성실하며, 집관리도 꼼꼼히 잘하는

'모범 집주인'이었다는 사실은 알고 저지르셔서, 땡 잡으신건 분명하다.


마침 가지고 있던 현금사정에 딱 맞춤이어서 실탄 보유량 충분하고 , 투자 타겟 너무 잘

알고,타고난 특등사수이고 백발백중 다 쏘아 맞춘 것이다. 이 대목에서 현명한 독자라면

필자가 위 케이스를 얘기하면서 은행이 왜 [대부분의 경우] 이자만 꼬박꼬박 잘 갚으면

담보엔 손을 못댄다고 했는지 꼭 물으셔야 한다. 아니 빌려온돈 이자 꼬박꼬박 내는데 왜

내집에 손을대?  미친X들 아니야 이거! 대출계약에 따라 다르지만, 은행이 가지고 있는

채권을 빌미로 담보 처분을 추진하는 경우도 있다고 아시는 것이 좋다. 담보를 부적절한

방법으로 고치거나 오용하면 그렇게 된다. 허가 안받고 불법 건축물을 짓거나, 허가 안받

고 집을 아예 부수거나 주거용이 아닌 사업용으로 사용하신다거나 한마디로 불법행위로

담보가치가 훼손 될 경우, 은행/쩐주는 태도가 돌변, 갑자기 원금상환을 요구하고 미적미적

거리면, 바로 치고나와 담보를 처분 할 수도 있기 에 [대부분의 경우]라 조심스레 쓴 것으

로 아시면 되겠다.


왜? 어떻게 그럴 수가 있는데? 은행/쩐주는 담보가치 하나 믿고 돈을 밀어넣고 있는데 담보

가 오용되고 가치가 훼손되면 어쩌겠는가 돈 빼는게 상책이지..그리고 불법건축물엔 집의

내부도 아닌 외부의 썬덱(Sun Deck)이나 창고건물도 포함 된다는 것도 유의 하시기 바란다.


그리고 위에 쓴 '허가'는 정부의 허가는 물론이고 은행/쩐주의 사전허가도 필요하다..절대

잊지 마시도록..따라서, 부동산을 공동명의 소유하고 계신 경우, 그 부동산으로 무얼 하시든간

에 다른 소유주 또는 은행/쩐주의 동의를 먼저 얻는 것은 필수이다. 아파트나 타운홈등 공동주

택의 경우, 당신의 독점소유 공간은 내벽(Dry Wall)이내에 위치한 것들이며 하다못해 당신 집

에 붙어있고 당신께서만 사용하고 계신 발코니도 대부분의 경우, 공동구역(Limited Common

 Property)에 속한다. 주차공간과 세대별 창고? 마찬가지이다.


이것들은 주로 스트라타(Strata)로 통칭하는 입주자(소유주)대표회의 및 관리기구와 항상

같이 공동소유/관리한다고 이해하시면 되겠다. 또한 그래서 단군의 자손들, [동/방/부/동

/산/최/강/지/국] 출신 사람들은 도저히 이해가 안되서 " 아니 내집 내맘대로 전세(월세) 놓

겠다는데 늬네가 왜 된다 안된다 말이많은데 왜왜왜? "

" 아니 왜 내집에서 금쪽같은 내 새끼들이랑 같이 살겠다는데 안된데 도대체 왜왜왜?

열아홉살 이상만 살 수있다는 건데 왜? "

라는 피끓는 절규가 오늘도 터져  나오고 있는 것이기도 한데 여지껏 말씀드렸듯이 공동주택

은 그야말로 공동소유 이니까 그렇다. 다른 소유주들 눈치 보면서 살아야 한다. 억울하면 단독

주택 사셔서 맘대로 임대 놓으시라 독채로 놓으시든, 방마다 하숙을 치시든, 아가방을 만드시

든 찜질방을 만드시든..죄다 자유다 단, 위에서 알려드렸지? 캐나다 는 오리지널리(Originally)

그 전부가 여왕폐하의 영토, 따라서 그 땅이 속한 지역을 다스리는 폐하의 법률을 꼭 확인하셔

야만 한다.

하숙은 몇명까지 되는지, 밥은 최소한 몇끼 해줘야 하는지 아가방엔 아가들을 최대 몇명까지

받으실 수 있는지 할일없고 심심한데 지하에서 대마초나 좀 길러봐도될지.. 시청가서 확인

하시란 말씀이다.


자 이렇게 남의 눈치를 좀 보며 살아야하는 공동소유권과 비록 등기부상의 소유주(Registere

d Owner)는 아닐지라도, 채권의 형태로 부동산의 일정 지분 을 확보 남의 소중한 부동

산에 감나라 배나라 할 수도 있는 은행/쩐주에 대해서도 살펴 보았다.


어쨌거나 저쨌거나 집은 항상 아껴주고 소중히 여겨야한다.. 은행담보이거나 렌트집일 지언

정 사는동안은 내집, 나와 내가족의 소중한 보금자리이다. 내꺼 아닌것 같지만 아파트 타운홈

공동구역에도 엄연히 내지분이들어가 있다. 따라서 담배꽁초 버리고, 침뱉고, 쓰레기/오물

버리면 혼난다.


집가지고 장난치면 못쓴다.. 거봐라 집가지고 자꾸 장난들치니 서브프라임 쓰나미를 직통으

로들 맞지.. 쯧쯧쯧..

2008. 9. 26

전상훈(Shane Chun) 캐나다 공인중개사

604-318-1240

realtorshane@gmail.com

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