참을 수 없는 이자율의 가벼움



* 이자율 그래프는 2009년 업데이트

수억원을 예금해도 2%도 채 안되는 은행이자밖에 받지 못하기때문에
부동산을 사고 팔거나, 보유해서 돈을 벌려하고
수억을 빌려도 대출이자가 3%밖에 되지않기 때문에 또 렌트비를 내느니
차라리 모은 돈을 투자해서 융자를 얻고, 부동산을 사게 됩니다.
또한 부동산을 임대로 굴려봤자, 연6-8% 수익율 투자한 목돈에 비해
들어오는 돈이 좀 부족한듯해서 비지니스를 부동산에 접목시키기도하고
아니면 성공적인 비지니스로써 큰돈을 모아 집을 2-3채씩 사들이기도 합니다.
(그러한 비지니스 즉 사업체에 관한 권리 역시 부동산 입니다)

한국의 미국 경기에대한 비관적인 견해 일색과는 달리, 이곳 현지 언론은
미국경제의 회복능력이 예상보다 빠르다고 분석되어 경제규모를
조금씩 더 줄이기 위한 이자율 인상을 거듭 실시하고 있으므로, 캐나다도 결국
금리인상을 하게 될 것이다라는 기사를 썼습니다.  
시기는 미지수이나 여름철 쯤에 하게 될 것이다라고
보도했습니다만 뭐 집값(특히 아파트값)이 1980년 이래 최고기록을 보였던
작년 여름부터 꾸준히 나돌던 얘기라 뭐 별로 새로울 것도 없습니다.
(당시 아파트 평균가 $32만선. 현재 $292천.)

그래서 결국 작년 10월에 인상했던 프라임래잇(대출 기준 금리) 4.25%가
8개월째 그대로 유지되고 있으며, 이 사이에도 미국은 금리를 계속 인상해
왔고 또 앞으로도 계속 올릴예정이라는 얘기입니다.

한 마디로 예전과는 달리 국내경기가 많이 호전되어 미국의 금리인상을
바로바로 따라가지는 않겠으나 이젠 국내경기가 과열양상을 띄게되면
이제부턴 조금씩 따라가겠다라는 신호로 해석됩니다.

현재 가장 인기상품인 1년 고정이율 모기지 상품이 최저 4%에 가능한데
최악의 시나리오로 이 이자율이 속된말로 따블을 쳐서 8%대가 된다면
그랬을때 부동산 경기는?

이런 질문 하시는 분들 많으신데, [역사]를 근거로 답변해 드린다면
2000년대, 즉 96년말-97년초 아시아 금융위기이래 약 3년의 침체를
거친 시장에 다시 활발한 매수세가 일던 시점이었고 그 시기
1년 고정 이자율이 8%대,  단독주택 평균시세가 약 40만불대
였었노라고 알려 드릴 수는 있겠습니다.

현재 단독주택 평균시세 $555,425이니 5년동안
집값은 약 37% 올랐고, 반면에 대출이자율은 50%가 떨어진 셈 입니다.

우리는 한국적 특성상, 부동산 시장에서 [큰손]들의 움직임에 유의하면서
투자를 합니다. 한국에서 요즘 [큰손]들의 신분이 어떤지는 잘 모르겠으나
아직도 세계에서 유일하게 [전세]라는 제도를 두고 있는것을 보면
여기처럼 한국 부동산시장의 큰손이 [은행]이 아닌것은 분명합니다.

허지만 여기는 무조건

부동산 큰손 = 5대 시중은행 (로얄, CIBC, 토론토 도미니언, 몬트리얼, 스코셔 은행)

이라고 보시면 됩니다. 이 은행들이 거의 모든 부동산에 최고 95%까지 그 [지분]을
가지고 있다고 생각해 보시면 도대체 왜 한국처럼 요즘 어디어디 땅 사려는 사람
어디어디 분양받으려는 사람이 몰렸다라는 소식보다는 일반적인 은행권의
움직임에 더 촛점을 맞춰 주시하고 있는지  잘 아실 수 있으리라 믿습니다.

바꿔말하면 이 큰손들의 움직임만 잘 읽고 있으면, 시장 예측이 누구에게나 아주
쉽게 가능하다고 말씀드릴 수도 있겠습니다.

작년보다 가격은 [단독주택]과 [타운홈]을 중심으로
연일 최고기록을 경신하며 오르고 있으나 한편 그 매물은 다소 줄어들고
있습니다. 따라서 낮은금리로 많은 건수의 대출을 해야했던 은행들이 미리 이
지표를 읽고 대출금리인상을 준비하고 있는 것은 분명합니다만,
말씀드렸듯이 아주 크게 현재 금리의 100%를 더 인상한다해도 매수세가
분명히 유지되던 2000년대 금리일 뿐입니다. BC주는 그때보다 실업율도 줄었고,
세금도 낮아졌으며 무엇보다도 선거를 앞두고 있는 시기라는 점 감안하면
금리인상이 부동산 시장에 미치는 영향 그다지 크지 않다고 봅니다.

더우기 2000-2005년 부동산 활황기에 은행들은 경쟁적으로 대출상품을 세일해
왔으며 통상 구입가/감정가의 25-30%의 현금(Down Payment)를 입증해야
대출을 해주다가 위 현금범위를 계속 축소, 급기야 최근엔 0% DOWN이라는
상품까지도 취급하고 있습니다. 그런 은행권에서 급격한 금리인상으로 인한
시장위축을 감당할 수 있을지.. 아뭏튼 당분간은 현시세 유지밖엔 방법이
없다는 느낌입니다.

무엇보다도, 금리인상 요인이 가파른 유가상승에 따른 "인플레이션" 비중이 크다는
점 또한 비록 인플레이션의 시기라 할지라도 투자의측면에서 보면 부동산만큼
그 안정성이 높은 것도 없다는 점도 다시 고개를 들기 시작하는 금리인상 예고에도
불구, 시세 상승은 이어질 수 밖에 없다는 든든한 마음을 먹게되는 이유 입니다.

어쨌든 여기까지가 캐나다 부동산의  [큰손] 은행들의 이야기 입니다.

다음에는 그럼 왜 지구상에서 유일하게 한국에만 [전세]가 있고 또 전세라는
제도가  결국 [주택담보 대출-모기지론]과 부딪쳐서 어떤결과가 되는지
알아보겠습니다.
 
2005. 5. 11

전상훈 (Shane Chun) 캐나다 공인 중개사

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