때는 바야흐로.. 살( Buy )때가 아닌 팔( Sell )때!
그래서인지 요즘 소위, ' 양도세 ' 문의가 부쩍 늘었네요...
사실 여기서 ' 양도세 '란 별도로 ' 존재 ' 하는 세금은 아니지요?
그저 매년 하시는 소득( Income tax ) 신고의 일부일 뿐입니다.
파셨을때 바로 딱~ 내시는 ' 거래세 ' 개념이 아니라는 얘기,,,
부동산 하시는분들께 " 이 집 팔면 양도세 얼마 나옵니까? "
물으셔도 정확한 숫자 받아내시기가
어려운 이유가 바로 거기 있습니다.
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Capital Gain ( 자산 ) 전매차익( 양도시 창출되는 이익 )도 샐러리맨 분들의 연봉이나
비지니스하시는 분들 매상처럼,
소득세 부과대상중 하나....즉, 소득세의 일부란 거죠?
예 그래서 여기 양도세는 부동산관련세금이라기 보다는 소득세... 즉,
회계사( 한국식으로는 세무사 )분들 소관인 것입니다.
납세자 분들의 급여 또는 이자,사업소득에 부동산 양도소득이 함께 얹어져
개인별 납세규모가 정해지므로..
부동산 팔아 $돈이 남아도
전매차익의 몇 % 쉽게말해 딱잘라 얼마! $
계산기 두드리기가 아주우~ 길고 복잡합니다.
그래서 거래하시는 리얼터분들께
" 이거 팔면 저 양도세 얼마나 맞을까요~? "
여쭈어도 속 시원한 답변 받아내시기가 어려우신거구요..
단, 저처럼
일반 리얼터 면허 + 프로퍼티 매니지먼트 2중면허 소지자 분들께서는
그 어려운 걸 또 ....ㅎ.....잘 도 해드리곤 합니다..ㅋ...
주로 임대사업자 분들을 많이 모시기 때문인데요..
투자자란게 또 ....... 투자가 이루어지기도 전부터 임대수익은 물론, --년 보유시 예상 전매차익/ 전매차익 발생시,
세금떼고 얼마나 손에 쥐실 수 있는지 $쩐$의 ' 와꾸 '가 딱 짜져있어야만이 투자라는걸 하시게되니..
밥먹고 하는 일이 그 계산이기 때문에 그렇습니다.....ㅎ...
그래서 아주 간단한 공식 하나만 알려드릴께요 ~ :
아 물론 독자 여러분들이 모두 부동산투자자 즉, 임대사업자이실 필요는 없으세요.
보통사람은 실거주 목적 집 한채 면 족한 법이니까요.. 아 그리고 뭐 거창하게 임대사업까지는 아니더라도
노후나 자녀증여 목적으로 집한 채 더 가지고 계시는 형태, 즉 1가구 2주택자 분들은 꽤 많으시죠?
예... 그저 집 한채 미리 사두었을 뿐인데 ..뭐 거창하게 임대사업투자 노하우까지 다 챙기실 필요는 없으십니다.
다만, 1가구 2주택도 집 2채중 한채는 엄연히 단 몇달 간이라도 임대되었을 터...
고로. 짧은 기간이나마 실거주 목적이
아닌 (임대)사업용으로 사용되었던 ' 팩트 '는 이제 정식( 소득)보고 하셔야만 합니다.
그랬을때, 그 계산법 간단히 정리하면 위와 같습니다.
예를들어 볼까요?
노후를 위해 20만불짜리 아파트 한채 미리 사두시고 월세 주셨었는데 .. 실거주 하시던 자택이 드디어 팔리셨습니다.
실거주 하시던 자택( Principal Residence ) 이야 뭐 .. 부분임대( 별도 셋집이나 룸렌트 )하지 않으셨다면
전매차익이 몇 십억$$$ 더 붙어도 세금 한푼 안내죠? ....
예 이건사실 뭐 너무도 당연한 거고...
집이 팔렸으니 월세주시던 집으로 옮겨 앉으셨고 ...
자연스럽게 임대용부동산은 이제 실거주용부동산으로
' 용도변경 ' 되셨습니다.
바로 이 경우에 관한 질문이 많으신데요.. 대부분 아래와 같이 생각들 하시더라고요..
거래했던 리얼터분들 도 그렇다 하시었다 하시면서...ㅠㅠㅠ ....이래서 또 ... ㅎ ...
약은 약사에게, 진료는 의사에게, 투자용 부동산은 [리얼터+프로퍼티매니져] 에게.... 인건데요..ㅎ
" 임대 주었으나 내가 다시 들어가 실거주하다가 팔면, Principal Residence 즉, 투자(임대)용 부동산이 아닌 실거주자택을 판 셈이되어 세금 없닷! "
자아~ 팩트체크!
이는 과연 ' 팩트 ' 일까요? 팩트?
" ~~~~땡~~~~!!!! "
예 틀리셨어요 이는 팩트 아니고요..
얼마가 되었든 임대기간과 실거주기간이 혼재 한다면 전체 전매차익을 그 각 기간에 따라 나누게 되어있어요..
단, 예전에는 임대놓으셨던 집에 재입성하시어 파셨을때 변호사나 법무사가 그냥 말로만 물어보던 것을 요즘은 따로 ' 신고서 '를 받으니까..
옛날에는 안내던 세금, 이제부턴 내야한닷! ... 뭐 또 이러시더라고요 ㅎ 암튼,
예 그래서 위 공식에 전매차익, 보유기간, 실거주기간을 대입하시어 전매차익에 대하여 과연 얼마의 ' 소득세 '가 떨어질지 미리 계산해보시는 센스~
넵~ 소위, ' 세테크 ' 꼭 해보셔야해요.
즉, 위 20만불짜리 아파트를 4년 보유 ( 3년 임대, 1년 실거주 )후, 40만불에 파셨다면?
( 1년 실거주 + 1년 ) x 20만불( 전매차익)
___________________________________________ = $10만불
4년
그런데 전매차익 Capital Gain에는 그것의 50%만 과표로 잡는.. Exemption적용되므로
10만불에대한 세금이 아닌 10만불의 1/2, 5만불에 대한 세금만 내시게 되어
실제 과표( Taxable Capital Gain ) 는 10만불의 50%인 5만불이 되지요?
만일 다른 소득, 즉, 이자, 급여, 사업, 기타소득 한푼도 없으시고 이 양도소득만
이 양도소득 5만불만이 소득의 전부이실때 소득세가 얼마나 될지.... 궁금하실테지만
ㅠㅠㅠ
각 개인소득세% 상담까지는 .... ㅠ .... 못해드려요 ...ㅎ...
연 3만불 버시는분, 6만불 버시는분, 9만불 ... $얼마 버시냐에따라 소득세 %가 다 다르니까...
그래서 또 다시한번! ㅎ
약은 약사에게 진료는 의사에게 투자부동산은 [리얼터+프로퍼티매니져]에게... &
개인소득%는? 예 회계사분들께!!!
넵~ ㅎ ~감사합니다~
PS
티스토리엔 댓글이 없네요 ㅎ 다음블로그에 독자분들께 도움이 되실 질문(댓글) 들어와서 아래
붙여넣기 했어여 ㅎ
====================
위공식이면 9년 임대주고 1년 보유햇다 팔면 4만불이 양도세고, 1년 임대주고 9년 살다 팔면 40만불이 양도센데 좀 이상한데요.
아 위 공식에서 나온값Capital Gain에서 면세점( Exemption )빼기 안하신듯요..
함 해볼까요?
10년보유( 9년임대) 전매차익 20만불일때,
실거주 1년+1년 곱하기 20만불 나누기 10년 = 4만불( exemption ) 이 4만불이 면세점이니 전매차익에서 빼야죠?
고로,16만불 ...과표 Taxable Capital Gain은 50%만 잡힌다 말씀드렸지요? 따라서
16만불 나누기 2 = $8만불이 9년임대주고 1년 실거주하셨을때 ' 과표 '가 되는거고요...
반대로 10년보유(1년임대) 라면, 9년+1년 곱하기 20만불 나누기10년 = 2십만불이 면세점이니 뭐 더 계산안해도 되지요?
전매차익 = 면세점이니 양도세 과표 $0 임다 ㅋ 분명 1년은 $월세$ 따박따박 받아 잡수셨는데 세금 $0 라네요 ㅎ 신나시죠? ㅎ
단, 그 1년치 임대소득보고는 제대로 하셨을까요? ㅋㅋㅋ
잘 알겠읍니다.
감사합니다
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