밴쿠버부동산, 동네별 아파트값 지수로보니 참 가관..ㅎ..

로버트 실러( 혹은 쉴러? )라는 분은 잘들 아실겁니다. 

2013년 노벨 경제학상 받으신 분이시죠? 예일대학에서 학생들을 가르치십니다.

이 실러교수님의 발명품인 케이스 실러, ' 지수 '라는 것도 들어보셨을 겁니다.

미국의 20대 주요도시 집값에 경제학적인 요소를 첨가, 참으로 복잡다난한 현 부동산 시장분석에 탁월한 효과를 거둔 명작 ' 지표 '로 공인된지 오랜데요..

뭐 위 ' 여러가지 경제학적 요소 '는 저 따위 변방의 잡다구리 스펙한테 묻지 마시고요..ㅎ.. 

주변, 학문에 조예가 아주 깊디 깊으신 훌륭하신  분들께 자문 좀 구하시기 바랍니다. 

나름, 개인적으로 이 지표가 우수하다 여기는 점은 이겁니다.

신규분양가를 배제하신 채,  ( 이 지수를 )만드셨죠? 

분양가라는게 원래 개발업자 분들 주머니 에서 나가는 원가( 땅값 ) + 건축비 + Margin( 마진 ).. 고로 그 분들 비용 + 그 분들 마진이라는 겁니다. 

위 [ 마진 = ( 평소엔 )욕심내지 (  경기 호황일땐 )탐욕 ]으로 보셔도 무방합니다. 고로, 지표로 쓰기엔 문제가 있지요? 그래서 이 위대한 경제학자께서는 이 ' 그분들의 비용 플러스 욕심 ' 부분을 과감히 삭제해 버리신 겁니다.

시대정신과도 참 잘 맞았죠? 2007 미쿡발 부동산 거품 뻥!뻥!뻥!!! 

북미대륙은 거의 폭격맞은 수준이 되고야 맙니다.

거리에 졸지에 길바닥에 나 앉게되신 분들 득시글..그 와중에 개발업자? 그들의 비용? 게다가 마진?.. 우린 또..  그딴건 신경쓸 여유? 전혀 없었습니다. 

암튼, 이 ' 지수 '란게 조기경보 구실을 참 잘도 해냅니다.

그래서 우리 부동산판도 이 실러지수 이후, 나름 개발해낸 HPI , House Price Index 를 쓰고 있습니다. 

전엔 흔히 일정기간동안 한 동네에서 팔린 집값 모두 더하고 그걸 팔린 집 수로 나눈 ' 평균가 '를 쓰곤했었는데..

참으로 단백한 지표임에 틀림이 없으나.. 헛점이 좀 있더란 겁니다.

일정수준으로 팔릴때는 뭐 그닥 큰 무리 없었는데.. 전 세계 부동산판이 워나~악 긴긴 시간동안 거래절벽이다 실종이다.. 집이 아닌 짐을들고 망연자실하신 집주인 분들로 넘쳐났던 관계로..ㅠㅠ..

가끔씩 그 평균가 그래프라는 게 고개 빳빳이 쳐들때도 우찌 된 일인지 시장은 고요~오한 밤, 거룩한 밤..이었단 거죠?

캐나다 전국 재벌들은 다 이 동네에 집 한씩 장만해 두신다는 웨스트 밴쿠버 5백만불짜리 집이 100채 넘게  나와있는지 한 2년쯤 되가고 있다 치죠.. 어느날 북경에서 날아오신 웡재벌님께서 걍 20% 확 후려치시어 4백만불에 오퍼 날리십니다. 

밀당 좀 하다보니 결국,  4백2십만불에 덜컥 팔립니다. 

원래 사촌이 집(땅 )을 사면 또 삼촌도 따라 사시는 법!..ㅎ.. 폐암수술후 북경의 특산물 미세먼지 속에서 신음하시던 웡재벌님의 삼촌께서 바로 그 옆옆집을 또 훅~ 구입해 버리시는 겁니다.

것도 호가 5백만불 그대로~ 현찰 박치기로! 자아~ 이 동네, 1년에 2채, 토탈 9백2십만불 어치 팔렸습니다. 나누기 2해서 평균값 구하면? 예 460만불! 형편이 훨씬 나았던 전년 동기간엔 4백만불어치 팔았다네요.. 평균가는 그래서 전년대비, 무려 15% 뛴걸로 신문에 나고요..ㅎ..

중요한건 그 ' 전년 '엔 백만불짜리 작고 아담한 집들이 4채 씩이나 팔렸던 거죠? 고로, 거래량은 전년대비, 무려 50% 감소한 겁니다.  

뭐 이상이  ( 1년에 )꼴랑 2채 팔려도 집값이 무려 15%씩 팍팍 오르는 느낌을 주는.. 단순무식한 집값( 평균가 ) 그래프의 맹점이라고나 할까요?

아 참.. 그런데 요즘, 이 거래량이란건 그래프로 잘 그리질 않죠? 호화주택촌은 더욱 더 그러합니다.

뒷목잡고 씨러들 지실까봐 그런건데..그저 기자님들이 요령껏 글로 퍼센티지로 야리꾸리이~하게 표현하고들 계시죠? 여러분들 건강챙겨드리는 거니 고마워 하셔야 합니다.  

그래서.. 이제 우린 또.. 이 단순무식한 ( 평균 )집값 그래프만 놓고 아직 내 집값 꺼떡없다아~!..하는 단계에서  좀 더 스마트해질 필요가 있었습니다.

그래서 위에서 말씀드렸듯이 여러가지 ( 물가등등.. )경제학적 요소를 가미한 ' 지수 '로 부동산판을 보기 시작했던 거고요.. 

듣기론 미쿡 은행들이 이 ( 케이스 실러 ) 지수 덕 참 많이 보았다 합니다. 

해서리.. 어떤 은행은 대출 빵구나도 경매로 무식하게 막 팔아 치우지 않고,  지수변동 추이봐가메 사알~ 월세도 좀 놔드시고~ 은행이 집주인이 되셔서 말이지요.. 잘 버텨 낸  결과, 다시 피어나는 은행도 꽤 된다던데..

서론이 좀 길었나요? 암튼, 지금부터 지수로 새롭이 보는  우리 밴쿠버 부동산판은 좀 다를까요?

요즘같은 불황엔 사람들이 약아지는 법입니다. 사람드는 동네 나는 동네 차이가 확연해 지는거죠?

집값과 지수를 함께보시며 연구하셔야 수치가 알아서 미리 보내는 신호를 잡아내실 수 있습니다. 

또 얘기가 약간 복잡해지니 짜증발동 하시는 분들이 보이는데요.. 

간단히 말해, 지수 = 마켓 활성도 정도로 믿으셔도 됩니다.

교통좋고 살기편한 토박이 동네일수록 집값과 지수가 잘 비례하겠죠? 

지수와 집값의 갭( Gap )이 눈에 확 드시면? 거래량이 빌빌싼다 보시면 됩니다. 전매차액보다는 환금성이 부동산의 황금율이 되어가는 판에.. 뭐 제끼셔도 되는 동네겠죠? 

복잡할건 뭐.. 사실 별로 없습니다. 

그저 평소에 느끼시던대로 일 겁니다.

사람  바글바글한 지역은 마켓이 활성화되어 있을거고.. 당연히 가격도 덜 내리고  집 내놓으시면 대개 또 수월하게 다 팔립니다. 이러면 지수도 참 좋다는 겁니다. 

부동산판 언어로 번역하면,

" 꾸준히 매수세가 유입되는 사람살기 편한 동네치고 이 지수와 집값이 조화롭지 않은 동네 없을지니이~ " 뭐 이거 고요.. 또한, 

호화판 크고 우람한 집보다는 부동산판, 기초시장인 

아파트종목 지수 플러스 집값 트랜드만 잘 꿰고 계셔도 절대 실수없으실 겁니다.

자 그럼.. 지수로 보는 동네별 아파트값 트랜드, 먼저 콘도의 메카인 다운타운, 예일타운으로 명성높은 밴쿠버 웨스트부터 시작입니다. 

모든 그래프의 출처는 www.landcor.com

보시다시피, 지수와 집값이 완전 조화롭고.. 갭이 뭐 없다시피한.. HPI지수 300선의 완벽한 마켓이죠? 

다음은 서부 캐나다 최대 상권 + 콘도타운인, 메트로타운을 보유한 버나비입니다. 

예 역시 지수 250-275선 사이에서 선방중이네요.. 아무래도 다운타운보다는 덜 촘촘하지만 그래도 그만큼 가격이 합리적이라는..ㅎ..

다음은 인구 6만의 소도시지만, 버나비와 붙어 잘 나가는 뉴웨스민스터..

예 버나비와 맞먹는 지수 250-275.. 지수와 집값의 간격은..와우~  이건 뭐.. 버나비보다 낫네요.. 잘 나가죠? 거의 다운타운 수준입니다. 

자 이 대목에서 또 우리 한인타운과 맞물리는 코퀴틀람 아파트 지수를 아니 볼 순 없겠지요?

예 지수는 버나비, 뉴웨스트민스터와 맞먹는 250-275선을 유지하고있습니다.

좋게말해 그림이 좀 과도하게 다이나믹합니다만..그래도..ㅎㅎ..

다행이죠? 다만, 파장이 복잡하고 가격과 지수의 갭이 자꾸 벌어지는데.. 그래도 약간 좋아지는 조짐이 보이네요.

누구나 제 집, 제 동네 자랑은 늘어지는 법.. 요 정도로 고만할까 하다가 별 이유도 없이 특히 우리 한인 커뮤니티에서 칭송 일색인 노스 밴쿠버 지수 투척하고야 맙니다.

뭐 특별한 건 없네요.. 타 도시에 비해 꽤 빌빌한 지수 225선 플러스 마이너스로 움직인지 어언 .. 부디 어여어여  좀 더 활성화 되시길 간절히 바라는 바이네yoyoyo~