밴쿠버 부동산, 친절한 개발업자님..

2009년 정초부터 우울한 뉴스가 다시 판을 친다. 돈먹는 하마,

돈잡아 먹는 귀신, 올림픽 선수촌 프로젝트는 또다시 1/2조

달러는 더 필요하다..돈 좀 더 빌리게 해다오..하고있고, 최고

40%까지 분양가를 디스카운트해 주겠다는 친절한 콘도 디벨로

퍼도 등장했다. 부동산 관련, 교육을 책임지는 UBC 비지니스

스쿨, ' 슨상님 '께서 즉각 논평을 내셨다. 40% 깎아준다고 소

비자들이 덥썩 살줄 아는가? 문제는 매수세가 아직 [바닥]을 확

인치 못했다는 점..


필자는 이미 2년전, 2010 올림픽 아이콘인 올림픽빌리지가 그

플랜부터 무리수를 두기로 작정한  ' 돈잡아먹는 귀신 '이라는

점에 주목했었고 지난해 연말, ' 매도세의 반발/저항선 '이 보여

이에대한 예측을 냈다. 다행히 1월초에 발표된  지난해 12월,

콘도를 제외한 단독주택 및 타운홈의 반등도 보았다. 반등한 그래

프 곡선이 최소한 2-3개월은 유지되어야 매수인들은 바닥을 쳤다

믿을 것이다. 12월 우리가 보았던 8개월만의 힘겨운 반등이 다

시 내리  꽂힐지,  아니면 최소한 [보합], 즉 ' 방어선 '을 구축할

수 있을지.. 아주 중요한, 그야말로 손에 땀을쥐고 장세를 지켜야

하는 이 피말리는 시기에 그 ' 잘나가던  개발업자 '가 ' 덤핑 '을

친다.. 우리사는 세상, 참 언제나 그렇듯 대부분 개념있는 좋은 분

들인데 꼭 " 미꾸라지 한 마리가... "  이거 아니겠는가! 제값주고

분양받으신 분들, 초조하게 마켓의 반전을 기다리시던 분들..너

무 열받지 마시기 바란다. " 호재는 별로 없소, 악재만 무성하오.. "

한숨 짓지도 마시라. 타이밍이 절묘해서 그렇지 어차피 벌어질

일 아니었던가? 오죽하면 필자가 [콘도대란]이란 이름까지 붙였

을까! 그럼에도 불구하고 마켓은 무너지는 중이 아니라 회복중이

다.. 라 믿으시며 힘내시길 빈다.


묵직한 실업의 공포도 확산일로에 있는 것으로 안다. 7%대 진입,

기정사실! 이런 예상이 나와 있지만, 작년말 통계는 아직 약5%대,

40년만에 최저수준, 아직 버틸만 하다는 ' 자기긍정 '도 꽤 있다.

기업활동 위축/구조조정설이 나돌자 밴쿠버 다운타운의 경우, 2008

년 5%이던 업무용 부동산 투자 공실율이 2009년엔 6.5%로 증가

할 것이란 Avison의 예측도 나왔다. 토론토는 좀 더 심각하다. 대

기업 본사들이  포진해 있는 토론토 시내 오피스 공실율이 4.3%

에서 7%로 증가할 것이라는 전망이고, 캘거리의 역시 3.4%에서

4.6%로 뛴다한다. 기업의 축소경영이 드디어 가시화 되고있다..

기업도 저지경인데..힘없는 개인들이이 불황에서 살아남겠느냐?

지레 겁먹지는 마시기 바란다. 차근차근 따져볼 필요가 있다. 위

숫자에서 이미 우리사는 밴쿠버 & 이웃주의 캘거리가 토론토 보다

는 훨씬 형편이 낫다는 사실, 보셨을테고, 이웃 미국과 비교해보면

이런 우려, 그야말로 ' 찻잔 속의 폭풍 ' 으로 끝날 얘기라는 것도

의외로 쉽게 와닿으실 것이라 믿는다.


뉴욕의 부동산 조사회사 라이스(Reis)는 미국의 오피스 공실율은 2007

, 12.6%에서 2008,14.6%, 다시 2009년과 2010년에는 각각

15.6%, 15.8%까지 상승한다 예견한 바 있다. 이는 우리 캐나다 주

요 대도시들 수치의 거의 2배!..투자자들의 입장에서 본다면 업무용

부동산 [투자의 안전성]에 관한한, 캐나다가 압도적으로 우세하다는

얘기가 된다. 적어도 이 수치들을 보고도 미국에 벳팅하는 투자자들

이 있다면 이들은 투자라기보다는 노름을 하고있다..보셔도 무방할

것 같다. 그리고 무엇보다 다시한번 강조하고 싶은 것은 상당수의

똑똑한 기업들은 이미 작년부터 불황에 대비, 스스로 ' 다이어트 '를

시작했다는 사실이다. 봄기운 좀 돌만하니 덤핑치고 나서는 위 ' 개

발업자 '는 그래서 결국, 사람아닌 물고기, 그것도 잉어, 붕어도 아닌

잡고기, 미꾸라지 취급 받아야 옳다. 추어탕 애호가들께는 죄송하다

는 말씀 남긴다. 허지만, 결국 " 갈때까지 가보고 안되면 덤핑 ! " 이

따위 짓은 소위 ' 노가다 ' / ' 삽질 ' 경영 마인드 의 한계, 플랜의 부

재..이런 소리 절로 나오게 하는 짓거리 , 동종업계 즉 개발사 전체

를 흙탕물에 밀어넣으며 다 같이 죽자는 [만행]에 해당된다.


10년전 ' IMF의 추억 ' 당시 환란의 여파로 한국 건설사의 신화, 현대

건설 계동사옥이 미 라스베가스 출신, 부동산 공룡  ' 스타크 '에 접

수되었다. 이때 언론에 소개된 ' 리스백 옵션 '을 기억하시는지.. 현

대가 이 건물의 일부를 팔아 자금경색을 완화하고, 15년간 세입자

로 남고, 다시 5년이내에 자금사정이 호전되면 되살수 있는 옵션을

달아놓은 복잡한 계약방식으로 해치웠었다. 신용경색으로 기업의

자금조달이 어려우면 흔히 쓰는 방법, 10년마다 꼬박꼬박 찾아드

는 ' 환란 '을 맞는 우리의 자세로서 꼭 알아두어야만 하는 난세의

' 필생기 ', 자산구조 조정의 ' 해결사 '라 할만하다.


이미 작년부터 발빠른 기업들은 이 방법으로 자산 구조조정에 들

어갔다. 여러분들이 잘 아시는 공구/레져/생활용품등 하드웨어 전

문 쇼핑 아웃렛, ' 캐나디언 타이어 '는 작년 9월, 메이플릿지 매장

을 비롯한 8개 아웃렛을 $137.3 Million에  Canadian REIT( 부동

산 간접투자 펀드사 )에 매각하고, 바로 이 ' 리스백 옵션 '을 활용,

세입자로 남기로 했다. 이외에도 자신 구조조정에 들어간 많은 기업

들이 매각과정에서 이 옵션을 선호한다. 새로 건물주가 되는 매수인

입장에서는 인수후, 세입자를 구해야하는 번거로움과 마땅한 세입자

가 나타나지 않아 비워놓고 있어야하는 리스크가 회피되니 좋고, 매

도인은 일단 돈이 생겨 자금이 도니, 숨 좀 돌리고 혈색을 되찾는다.

물론 이사비용도 절약된다. 위 ' 현대건설 '처럼 자금사정이 좋아지

면 되사들이는 ' 바이백 (Buy Back ) '조항까지 써넣으면 금상첨화

이다. 물론, 기업끼리의 거래시, 많이 쓰는 방법이지만 개인이라해

서 이 방법을 못쓸 것도 없으니 사정이 급하지 않은 매도인들이시

라면 고려해 보실만한 방법이다. 명의는 넘겨주되, 세입자로 남겠다

는 조건을 달고, 마켓에 내놓으시면 되는데 최소한 얼마동안, 월세

는 얼마씩 주겠다는 구체적인 의사표현도 미리 해두시는 것이 투

자자들을 끌어들이기에 좋은 방법이다. 말씀드렸듯이 ' 제로금리

시대 ' 영원할 수도 없는 일인 것이고, 집값도 결국 발목에서 무릎

으로 무릎에서 허리로..시간을 먹어가며 자랄 것이다. 이럴때 월세

짭잘하고 세입자 든든한 매물, 싼값+ 싼이자로 미리  ' 사두기 '야

말로, 불황을 기회로 활용할 줄아는 ' 고수 '들의 투자기법이라는

점, 유념하시기 바란다.


비슷한 기법인 ' 밴더 파이낸싱( Vendor Financing ) '과 비교도

좀 해보시고 그 구분법도 익히셨으면 한다. 이는 건물주가 잔금을

받고, 등기부상에서 완전히 빠지는 위 ' 리스백 옵션 '과는 달리 건

물주가 명의는 넘겨주고, 모기지 저당권자로서 등기부상에 계속 남

게되는 거래 방법이다. 소유권자에서 저당권자가 됨으로써, 매도

인은 잔금의 일부분만 다운페이 형식으로 먼저 받고, 나머지는 매

달 원금+이자 균등상환방식으로 받아 나가니 매년, 은행이자에 대

한 소득세를 내듯이 이자수입에 대한 소득신고만 하시게 된다. 감

세효과 좋다는 얘기..세금내기 싫은 건물주의 욕망 + 신용경색에

은행돈 빌려쓰기 어려운 매수인의 사정 = 밴더 파이낸싱 성사..

이렇게 아시면 된다. 당장 목돈이 급하지 않은 자금력 좋은 건물

주들이 선호하는 방식이다.

" 그러다가 매달 월세, 아니아니 참 그 원금+이자 안내고 ' 배째라 '

하면 어쩌누? " 어쩌시겠는가? " 절차거쳐 다시 [접수]하시면 된

다. 그래서 이런 ' 딜 '의 계약서를 쓰실때는 매매계약서 외에 ' 모

기지 계약서 ' 하나를 더 쓰시어 이를 등기소에 등기 하시게 된다.

당연히 이 모기지 계약서에는 채부불이행시 담보처분에 관한 전

권의 내용이 상세히 기록된다. 가슴아픈 케이스이나 실제로 이렇

게 되어 건물을 내주고 저당권자로 남았던 전주인이 다시 건물을

접수, 다시한번 시장에 내놓고 판 일도 있다. 팔고 또 이자받아먹

다가 또 팔고.. 와우! 리얼리? 환타스틱!! 지금 이런 탄성이 절로

나오시는 당신, 욕심쟁이! 자꾸 그러시다간 ' 혹부리 영감 ' 되신

다. 혹떼러 갔다 혹하나 더 달고 나왔단 옛날 이야기, 절대 잊지

마시도록..

2009.1.26

전상훈( Shane Chun ) 캐나다 공인중개사

604-318-1240

realtorshane@gmail.com

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