밴쿠버부동산, [관리비]를 알려주마

먼저, 아파트나 타운홈 소유주 분들께는 죄송합니다.

 

 

 

이제부터 그놈의 지긋지긋?한 ' 관리비 ' 얘기를 좀 해야하니까요.

 

아 무엇보다 먼저... 한국분들께 알려드릴 점은 관리비는 무조건 집주인이 내는 참 이상한  [관행]입니다.

 

세입자분이 타시는 엘리베이터, 세입자분이 운동하시는 수영장/ 피트니스/사우나/Hot Tub,

 

심지어 오랜된 아파트라면 관리비에 포함된 (온수)난방비까지 세입자분이 쓰셨지만

 

집주인께서 내시는 ... 이런 뭣같은 [관행]...

 

참으로 이해불가 이시겠으나... ㅎ 뭐 어쩌겠습니까 이게 싫다고

 

" 관리비는 니가 내!

아 니가 쓰는 돈을 왜 내가내? "   하셔봤자

 

이러시면 또 아무도 그 집엔 세살러 안들어올테니 결국 .... ㅠ

 

쩝... 생활의 역사란 생각보다 준엄한 것이어서리....

 

잘못된 관행 하나가 이토록  무섭습니다.

 

 

 

관리비 / Strata Fee / Maintenance Fee 같은 의미

 

그러나 관리비가 아파트나 타운홈 소유주분들께만 해당사항 있는 것은 아니지요?

 

단독주택도 관리( 유지/보수 )비는 들어가기 마련입니다.

 

단독주택 사셨다고,   ㅎ 난 관리비 안들어가지롱..

 

고로, 난 돈 안깨먹고있엉~ 하시는 분들께는 또 죄송합니다만... ㅎ

 

단독주택도 * (1) 최소한 월 $200의 관리비는 미리 따로 계산해 두시는 편이 좋습니다.

 

나중에 당(?)해 보시면 아시겠으나, 단독주택 관리비... 뭐 이 정도로 끝나면 참 다행입니다. 

 

그 디테일은 아래 참고하시옵고, 다시,  아파트/ 타운홈등 공동주택으로 돌아갑니다.

 

고층아파트의 경우, 프로퍼티매니지먼트의 세계에서는 대략 $밸류의 1% 내외를 연 관리비로 봅니다.

 

따라서 65만불 정도인 아파트 2룸 900평방피트 ( 25평 )의 경우, 합리적인 관리비는 

 

65만불 X 1% / 12개월 = 약 $540/월

 

따라서, 이 보다 많거나 적게내시면 그 이유를 따져보시는 것이 좋습니다.

 

대개 지붕이나 외벽, 엘리베이터등 긴급지출성 공사비용이 얹어져 있을겁니다. 

 

부실재정으로 인한 비상충당금( contingency reserve )도 말썽을 일으켰을 가능성이 높습니다.

 

게다가 화재경보, 배관교체등이 제 때에 이루어지지 않은 건물의 경우, 높은 보험료가 추가되겠지요?

 

하지만, 위 1% 보다 적게 내신다고 너무 좋아하실 필요도 없습니다. 

 

각 단지마다 주민자치( Strata Council )의 개성이 다  조금씩 다른데...

 

적극적( Pro-Active)인 관리를 한다면 오너들 비용은 많이 나가도 건물은 건강하기 마련입니다.

 

그런데 유지보수를 미루고( Deferred Maintenance ) 또 미루면... 언젠가 뻥! 일이 터지겠죠?

 

관리비가 낮은 단지는 대개 주민성향이 ' 짠돌짠순 ' 자치회는 뜨뜻미지근~

 

이래도 흥 저래도 킁~ 에헤라 디이야~ 로 일관하시다 결국... 와장창 우지끈 뚝딱! 

 

엄청난 긴급지출( Special Levy )폭탄을 맞도 이에따른

 

담보가치 상실로 말미암아 은행 대출이 중단되는 사태를 맞게됩니다.

 

집을 내놓아도 매수인이 전액 현금결제 해주지 않으면 집을 못판다는 얘기...ㅠ

 

물론, 관리비도 많이 걷고 또 많이쓰는데 터질 건 또 다 터지는 ' 최악의 경우 '도 많습니다.

 

대개 업자들과 결탁, 공금을 빼먹는 소위, 악의 축?!  Rogue Strata들이 많습니다.

 

그래서 언제나 방심은 금물이십니다.

 

그래서 가능하면 자주, 비슷한 연수와 규모의 다른 단지와 관리비 내역을 비교해 보시기를 권합니다.

 

비교 분석하실 때, 지역( 지자체별 ) 특성도 감안하셔야 합니다.

 

예를들면, 버나비, 코퀴틀람은 소위 ' 물값 utility '을 각 소유주에게 직접 걷지만, 뉴웨스트민스터는 물값이 세대별이 아

 

닌 단지별로 청구되므로  공동주택 월 관리비에 물값 포함입니다.

 

따라서, 실비용으로보면, 월 450불 내시는  버나비 아파트는 월 500불 내는 뉴웨스트 아파트보다 돈을 더 내시고

 

계신겁니다. 

 

 

이렇게 공동주택의 공동구역 유지보수비에 추가될  수 있는 비용은 지자체의 상.하수도 요금외에 Gas비 및 시설( Fitness

 

/ Spa ) 이용료 등이 있습니다. 

 

주방에 가스레인지가 있거나  거실에 가스 벽난로가 설치된 경우, 가스비는 관리비에 포함되므로, 

 

전기레인지나 전기난방만 있는 아파트보다 실비용이 적게 나갑니다. 

 

아무리 많이써도 더 내는 것이 아니기 때문이겠지요?

 

온수비도 비슷합니다.

 

온수도 관리비에 포함되는 것이 일반적입니다만... 다 그렇치는 않습니다. 

 

타운홈이나 (전기)온수탱크가 각 세대별로 있는 아파트는 관리비에 온수비가 포함되지 않습니다. 

 

따라서, 매달 관리비 + 온수(전기/ 가스료)비용 추가 라는 점 꼭 알아두셔야 합니다.

 

체육시설, 사우나, Hot Tub등 은 통상 관리비에 포함되지만 최근 신규분양 콘도 단지를 중심으로 웬만한

 

헬스클럽보다고급화된 시설이 많이 들어서고 있으며 

 

이런 경 우, 월 4-50불 상당의 스파 [ 멤버쉽 ]이 관리비에 얹어지기도 합니다.

 

은행에서 모기지 대출받으실때, 매달 내시는 관리비에 무엇무엇이 포함되는지 분명히 밝히셔서

 

불이익( DTI )이 없도록 하시는 것도 중요합니다.

 

즉,  다달이 내셔야하는 [ 이자+원금+재산세+관리비 ]를 hard cost로 잡는 은행과 상담 중이신데

 

위에서 말씀드린대로 관리비에 지자체에 내야하는 utility 포함이라면,

 

그  포션은 조정해 줄 것도 요구하셔야합니다.

 

Gas비가 포함되어있는 관리비라면 그 만큼 생활비가 덜 든다는 점, 주장하셔도 됩니다.

 

단돈 월 50불이라도 1년이면 600불... 게다가, 50불의 차이가 1만불을 더 대출받느냐 마느냐

 

의 문제입니다.

 

돈 만불을 못깎아 사고싶은 집을 못사시는 경우는  요즘 허다합니다.

 

건물이 낡을수록 넓을수록 관리비는 더 나온다?

 

일반론이었지만 최근 신규분양 콘도의 초두 관리비자체가 워나~악

 

높게 책정되는 바람에  낡은 ' 교리 '가 되어버리고 말았습니다.

 

30년된 3룸 1350스퀘어피트 콘도의 관리비가 월 600불인데 신규분양 850 스퀘어피트 2룸 콘도의

 

관리비가 540불이라면 

 

사이즈와 연수가 건물 유지보수비용을

 

결정짓던 ...합리의 시기도 가버린듯 싶네요.

 

이렇게 관리비는 점점 복잡 다변화되고 있습니다.

 

관리비를 그저 ' 나가는 돈 ' 이렇게 제껴두지마시고...

 

다른 집, 다른 단지에 비해 어떤가 면밀히 따져보실 때

 

투자 결과도 좋다는 점 알려드립니다. 

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* (1) 단독주택의 최소관리비 예) 약 2500스퀘어피트 2층집

방4 화2 기준,

 

지붕,  아스팔트 슁글 20년 약 4만불/ 20년 ( 240개월) = 월 $167불 - (1)

 

온수탱크 약 2500불 / 5년( 60개월) = 월 $42불 - (2) 

 

(1) + (2) = $209/월

 

-   기존 지붕재 철거 및 리사이클 비용 포함안함

-   외피  유지보수( 매년 ) 및 교체( 필요시 ) 비용도 고려하셔야..