1/4분기 업데이트

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밴쿠버부동산 1/4분기 업데이트


4월초이니 또 지난 3월, 광역 밴쿠버 마켓 상황을 점검해야 할 때

이다. 3월의 키워드는 ' 가격은 보합, 거래는 증가일로 .. ' 바야흐

로 바닥을 다져 딛고, 올라서느냐 아니면 지루한 횡보를 계속하게

되느냐.. 갈림길에 서있는 모양이다.


단독주택의 심리적 저항선으로 여겨지던 평균가 80만불은 무너졌

다. 2월, 79만2천불선으로 소폭 반등하며 실지회복의 꿈을 꾸나

했더니 3월, 76만 3천으로 약 3만불, 3.8% 하락했다. 타운홈은

평균가 44만2천으로 2월보다 약 5천불 올랐고, 콘도는 2월보다

약 2천불오른 35만 5천불로 마감되었다.


뭐 보시다 시피, 평균가격 그래프 곡선은 조금씩 움찔움찔 하는

정도..다이나믹한 움직임이 전혀 포착되지 않고 있는 가운데, 거

래량만 계속 늘어나고 있다.


선견지명이 탁월하신 분들은 거래량이 결국, 가격 업/다운의 전

조라는 점, 잘 아시고 계실 것이고, 아직 더 빠진다는 비관론에 기

대고만 싶은 매수세들도 눈여겨 보시기는 하셔야할 대목이다.


어디에 사시든, 그 동네에서 가장 싸게 내놓은 집은 서로 사겠노라

경쟁이 치열할 확율이 아주 높다는 점, 아셔야 할 때이다. 실제로

대충 상담이나 하시겠다 들리셨다가 저가매물 중심 검색해드리면

음..아 거 괜찮네 그거 좀 한번 가봅시다..하시어 답사 예약 넣을

라치면, 앗! 한발 늦으셨네..현재 먼저 보신 분이 오퍼를 하셔서

딜이 진행중.. 이러는 경우 꽤 많이 보실 수 있다.


막연하게 전년대비 몇% 증가.. 뉴스에 보도되는 다 아는 이런 수

치,보다는 현장감, 살아 숨쉬는 실제 마켓의 거래가격/양을 알려

드릴테니  의사결정에 참고하시기 바란다.


먼저 선도마켓 밴쿠버 웨스트, 다운타운, 그중에서도 기초마켓인

콘도종목부터 살펴보자. 가장 일반적인 구조 방2+화2 기준이다.

선도마켓의 기초시장, 가장 일반적인 구조 매물의 매매현황이야

말로 살아숨쉬는 실시간 시세라 할만하다. 집주인들이 부르는 '

호가 '가 아닌 통합전산망상의 ' 실거래가 ' 중심으로 알려드리니

부디 풍문으로 듣지 마시고, 직접 눈으로 확인하시면 좋겠다.


4월초, 현재매물의 숫자는 약 202개, 3월중 판매된 매물은 22개

대략 매물의 10% 정도 소화된 셈인데 2007/8 소위 ' 상투 ' 장

세시, 월 최고, 거래량이 약 40개 정도.. 따라서, 그때 그시절에

비해 거래량이 반정도 줄었지만 그나마 이것도 감지덕지..2008.

9 금융위기 이후, 실종되었던 거래의 화려한 컴백이니 기뻐하라

는 얘기.. 이것이 4월초, 주요 일간지에 보도된 내용이다.


팔린 22채 중, 17채의 매물이 50만불 이하의, 이 지역 시세로 보

아  ' 중저가 매물 '들이다. 럭셔리/고급은 5채 정도 팔렸다 보시

면 된다. 가장 싸게 팔린 매물이 39만9천에 내놓아 약 2달만에

37만 5천에 팔렸다. 14년, 방2+화2,  778스퀘어 피트 ( 약 22평 )

, 관리비 254불, 스퀘어피트당 가격 $482에 매매된 셈이다.


50만불대에 가깝게 팔린 매물로는 3년된, 방2+화2, 906스퀘어 피트

( 약 25평 ), 관리비 373불이 49만9천에 나와 약 9개월만에 46만

불에 팔렸다. 스퀘어 피트당 가격 약 508불


따라서, 다운타운 입성 준비하시는 매수세는 머릿속에 스퀘어 피트

당 약 500불 내외..라는 바틈라인( bottom line )을 입력해 두시면

편리하실 것이다. 가격이 이보다 쎄면, 왜 그런지.. 또 이보다 훨씬

낮거나 쉽게 그렇게 흥정이되면 또 왜 그런지..잘 살피셔야 한다.

싸면 싼만큼, 비싸면 비싼만큼, 다 이유가 있을테니까..이도저도 아

니고 다만 집주인의 이름으로.."  내집 내가격에 내놓은거야 뭐 떫

으요? " 이렇게 나오는 매물은 가차없이 그냥 지나치심이 옳은 줄

로 아뢴다. 기싸움 해봐야 결국, 스트레스 가중, 위산과다..건강

만 상하신다. 합리적인 가격선에 내놓은 품질좋은 집들도 널렸는

데 무엇때문에 시간낭비 에너지 낭비들 하실까?!


그리고 항상 세이프 벳, 즉 ' 안전빵 ' 투자액은 필자가 즐겨쓰는

평균가 이하라는 점도 잘 알아두시라. 단, 한국인의 눈높이는

평균가 + 최소한 10만불선에서 맞추어 진다는 점도 미리 알려

드린다. 콘도 35만불, 타운홈 44만불, 단독주택 76만불짜리들

보셔서는 아 뭐 별로..감동이 전혀 없으실텐데 그래서 어쩌면

한인들에게 해외 부동산 시장 참여는 ' 포기의 미학 '을 배워가

는 과정일 것이다.

 
이말은 위에서 알려드린 가장 최근 광역밴쿠버 콘도 평균가

35만불대.. 이정도면 밴쿠버 입성은 불가능하고 버나비 정도

가 가능한데 현재 노스로드 한인상권 인접 역세권 방3+화2

콘도가 그정도 한다. 단, 가서 보시면 뭐 별로.. 마음에 드시

지 않을 확율 90% 이상.. 마음을 가다듬고  눈높이, 낮추시

거나, 조금씩 손봐 가시며 살겠노라..하셔야 할텐데.. 뭐 여

러번 언급했듯이, 우리민족 정기가 워낙 강해 적당한 선에서

의  포기란 말처럼 그다지 쉽지않은 법, 따라서 주변에 집사

나 마나..고민고민 하시다가 " 에~이 쒸 차라리 안사고 말

지.. " 하시는 분들, 의외로 많이 보실텐데..대개 이런 이유

에서라고 아시면 되겠다.


" 아니 왜 밴쿠버 입성이 안된다니? 거 뭐 좀 더 후려치면 되

겠네에~ 아 해보지도 않고 웬 포기? "


이러신다면, 한 1년 정도 기간을 두고 한달에 한껀씩 최소

한 12껀 정도? 제출해봤자 대답없는 오퍼 계속 쓰고 또

쓰시다 보면, 어쩌다 가격은 혹시 맞출 수 있을지도..

허지만 ' 사이즈 '는 좀... 이라는 조언을 드린다. 20평내외

의 아파트에서 애들 키우시겠다? 애들방에 침대랑 책상은

넣어줘야지? 뭐 꿈도 가끔씩 이루어 진다지만, 그 침대나

책상은 따로 맞춤 제작 하셔야 할 것 같다. 여러분들이 즐

겨 찾으시는 모델 하우스에 비치된 가구들은 거의 모두 공

간에 맞춰 특수제작된것들.. 방이 작으면 작은 침대에 작

은 책상을 교묘하게 디자인해서 배치했으므로 결코 작아

보이지 않는다는 사실, 또한 가구없이 텅 비워놓은 집은

오히려 작아 보이고 구석구석 잘 배치한 가구가 가득찬

집이 커 보인다는  점, 모두 유념하심이 좋을 것이다.

인체의 기관중, 우리 눈만큼 간사해서 쉽게 속일 수 있

는 것도 없다.


필자의 경험상, 한인 4인가족이라면 최소한 1000스퀘

어 피트, 약 28평형, 하루 세끼 집에서 드시는 분들이

라면 주방은 E자는 안나와도 최소한 L자형 ( 아니면 팬

트리가 따로 있거나 )충분한 수납 필수이다. I자형, 즉

덩그러니 한덩어리 해놓은 작은주방은 곤란하다는 얘기

..한인가정은 큰 솥단지만 3-4개, 게다가 김치통, 고추

장/된장통..' 단지 ' 와 ' 통 '의 향연이다. 게다가 냄비,

프라이팬의 갯수도 장난이 아니다.


서양이나 중국가정은 솥이라봐야 기껏1개, 없는 집도 많

고 죄다 프라이팬에 지져 먹으니 팬이 많은데 아시다시

피 이건 얇고, 보관도 간편하다. 냄비라 봐야 소스냄비 이

건 뭐 팬보다 쬐금더 두꺼운 정도.. 쌀자루도 없고 양념통

도 없고, 신주단지처럼 모시고 다녀야할 김치 냉장고도 물

론 없다. 그릇이라야 대개 다 접시뿐, 사발도, 뚝배기도,

자배기도 김치담글때 쓰는 ' 다라이 '도 없다.


지금 당장 부엌에 가서 부엌살림의 양을 잰뒤, 이를 어린이

수학 킹왕짱! 아이구 이뻐이뻐 ' 완소 ' 아드님/따님께 ' 큐빅 '

으로 환산, 다 쟁여 넣는데 필요한 공간을 계산해 내거라..해

보시고, 집 보러 다니실때 그 수치들고 다니시면 좋으실 것

같다. 비싼 ' 딸라 '주고 사신 집에 밥 끓여먹을 살림살이 조

차 제대로 못풀어 넣는다면 이 어찌 될법이나 한 얘기인가?!


선도마켓, 밴쿠버 웨스트야 뭐 어찌보면 투자자들의 놀이터

이니 렌트를 제한하거나 금지하는 경우가 많아 세놓기가 어

려운 탓에 상대적으로 실수요자들이 많다는 버나비 메트로

타운 마켓을 살펴보기로 하자.


이 지역, 4월초, 방2+화2 현재 매물 57채, 가격대 23만 9천

- 57만 5천대로 다양한데 지난 3월 단 1채 팔렸다. 10년된

2룸, 946 스퀘어피트, 월 관리비 279불 짜리가 약 6개월만

에 호가 28만8천9백에서 약 2만불 깎여, 26만8천에 팔렸다.

스퀘어피트당 매매가 약 283불, 뭐 계산상으로는 맞는다 다

운타운 시세보다 항상 약 40-50% 싸니깐.. 허지만, 역세권

프리미엄으로 대변되는 교통등 주변환경, 인프라 감안하면

굴욕적인 가격이다. 물론 사연이 있을 것이라 본다. 까다로

운  주민자치규약, 건물관리비의 증가, 긴급 유지/보수등등..

어쨌든 투자자들이 아직 어슬렁거리는 다운타운에 비해 메

트로타운이 훨씬 슬로우하다. 경기회복의 신호를 읽으신 매

수세는 관심을 가지셔야 한다. 글쎄에~ 아직도 머리가 23시

방향 또는 13시 방향, 갸우뚱 기우뚱 하시는 " 회복은 무슨.. "

족들 께서는 뭐 그냥 사시던대로 앞으로 더 싸게 줏어드실 수

있다는 희망에 중독되셔도 좋을 뿐이고..


거래량이 57분의 1, 이건 뭐 아직 거래 실종 상태.. 이게 문

제인데 필자가 요즘 이빨이 다 나가도록 씹고있는 은행들이

' 묻지마 ( 간편 ) 대출 '비율을 65%에서 예전처럼 75%까지

상향조정 해주면, 대기 매수세의 대거 유입이 분명히 일어날

것이다.


말로는 현금 5%만 있으면 나머지 95%는 융자가능..요러면서

정작 서류 싸짊어지고 가보이 뭐, 요래서 안되고 조래서 어렵고

..아 우리야 모..해주고싶은 맘 굴뚝 같지만 ' 모기지 보험회사 '

에서 틀거든요오~


뭐 이제 다들 아시는 ' 면피성 멘트 '.. 지겹지 아니하신가? 허지

만 또 지난 시간에 말씀드린 것 처럼, 꼽지만 뭐 어쩌겠나 이 판

에선 그들은 ' 오야 ' 우리는 ' 호구 ',  그들은 큰손,  우리는 항상

돈없어 짤짤메는 ' 하얀 손 '일 뿐인 것을..


지금 그 ' 큰손 '께서 가라사대, 너희는 이제 이판에 [신용]보다는

피같은 [현금]을 좀 더 갖다 부을 줄 알아야 할 것이노라! 하시나

니, 부디 새겨들으시고, 행여 개기거나 엉길 생각일랑 절대하시지

들들 마시고, 결혼예물, 애들 돌반지, 할머니 비녀, 할부지 마고자

금단추..막론, 죄다 내다팔고, 돼지저금통 까부수고, 알바 하나 뛸

것 2-3개 더 뛰어 어서어서 그 큰손들이 원하는 다운페이 최소한

35%, 뜨윽하니 맞춰드려서는 인류역사상 가장 싼 금리로 은행

돈 좀 갖다 쓰시고, 빛나는 등기부 등본상의 오너되시어 ' 꼬따

발 '을 한아름 받으십사~ 비나이다 비나이다..라는 말씀 끝으로

2009 1/4분기 마감시세 업데이트를 마친다.

2009. 4. 12

전상훈 ( Shane Chun ) 캐나다 공인중개사

realtorshane@gmail.com

http://myvancouver.tistory.com