밴쿠버, 그들은 왜 거기로 갔을까?

아시다시피, #밴쿠버 에서 

#먼스_ 투_ 먼스 ( Month to Month ) #렌트_계약서 를 쓰신 #세입자분들께서는

한달전 통고절차만 따르시면 자유롭게 계약을 #해지 하실 수 있습니다.

하지만... 

6개월이나 1년, 고정기간 계약은 그러실 경우,  금전적인 손해가 발생

하실 수 있는데요...

그렇다고해서 #2년계약 해놓고 1년 살아 나머지 기간이 1년 남았는데 

급히 계약깨고 이사 나가게 되면

남은 1년치 #월세 다 물어줘야( full acceleration )

하느냐..

라고 많이들 물으시는데요...쩝...

#밴쿠버_월세인상 에 대해 알아보자... 2017년부터 [월세]는 어떻게 올랐을까?

한국이나 미국은 그걸 그렇게 간편하게 허용(?)하는지 몰라도

여기는 그 full acceleration이란게 참 .... ㅎ 어렵습니다.

이 부분을 알게되시면 또 세입자분들께서

야호~ 여긴 완전 세입자가 갑!

이러시며 좀 막 나가는 경우가 많던데...

ㅎ 뭐 다 그렇지는 않고요..

일례로,

최근 대형 #산불 로 #긴급대피_령 겪으신 분들 많지요?

대피기간도 집은 사용할 수 없었지만 월세는 다 내셔야 합니다.

#천재지변 임에도 집주인의 재산권은 또 엄연하다는 입장인데

유념하시구요..  

따라서,  세입자분들 께서는

1) 가능한한 계약기간을 너무 길게 잡지마시고,

2) 꼭 이사나가셔야할 중대한 사유발생시,  즉시 집주인께

서면으로  알리셔서 집주인의 손해( damage )를

최소화 ( minimize )하시고, 

3) 정부 또는 민간 전문가분들과 최악의 경우,  얼마 정도의

손해를 배상해 주어야하는지 상담해 보시기 바랍니다.  

다만, 아래  3가지 경우에 해당하신다면, 

최소한의 퇴거통고후  이사 나가시면 되고,  당연히 #보증금_반환

도 받으실 수 있다는 점, 알려드립니다. 

위 1.의 경우, #경찰 등 법집행기관, 2-3의 경우,

#의료인 의 확인이 필요하고,  절차에따라 집주인앞 법적통고는 필수입니다.

밴쿠버, 그들은 왜 거기로 갔을까? :: #밴쿠버 부동산, [긴급공지]7월18일자 #임대차 법 변경 (tistory.com)

#주정부 가 위 7.18일자 [공지]를 떄리자 #부동산_협회 가 발끈했습니다.

#사전협의 가 없었다는 거죠?

가뜩이나 #거래절벽인 판에, #세입자있는 부동산의 경우, 집 비우는데

사전 #퇴거 #공지 에만 4개월...ㅠ

거기다 또 #이의제기 라도 하게되면 거기에 추가 또 한달...

아 이러면  도대체 어찌 집을 팔겠는가...

현실적인 문제도 닥쳤습니다.

2024.8.2, BC주 부동산협회는 

정부가 #업계 의 의견을 청취한 결과,

(월세)집이 팔렸을 경우,  ____까지 집 비우라~ 라는 퇴거 Notice (사전통고 )는 3개월전에

그리고 그에 이의가 있을시 세입자가 이의제기 할 수 있는 기한은 21일로 변경한다..

로 변경하기로 했다고 발표했습니다.

단, 집이 팔린 경우가 아닌 집주인 또는 직계의 재입주를 위한 퇴거사전통고는

4개월전 통고, 이의제기 한달...즉, 7.18일자 Bill 14 그대로 입니다.

정부가 그냥 가만히 있었어도 여기서 세입자와의 사전협의없이 #매각_추진

하는 일이 결코 쉽지가 않았습니다.

일단, 길고 복잡한 집보여주기전 사전통고 Notice to enter가  그러했고요

세입자분들의 생활습성에 따라 집보여줄 때 그 상태도 천차만별 이었습니다.

그나마 집을 보여줄 수 있다면 완전 땡큐우~! 세입자 완전 잘못만난 경우,

이 핑계 저 핑계로 문 열어주지않고 버티면 매각은 사실상 불가능했습니다.

무엇보다, 시중에 나도는 소위 ' 문방구 '  임대차계약서의 어느 한줄도

집주인의 #매각_추진 시 세입자의 협조의무(?) ..' 따위 '가 아예 없다는 점

은 심각합니다.

따라서, 부동산 업계도 4달전 통고를 3달로 한달 줄였으니 그게 어디냐

...잘한거다라는 자화자찬은 거두고 과연 무엇이 월세끼고 집을 팔기 위한

제대로된 방법일까를 고민하고 이를 건의, 법에 영향을 끼칠 수 있어야

합니다. 

개인적인 경험에 따르면, 매각추진시,  별도의 사전협의(서면)를 강제

의무화 시키는 겁니다.

최소한 주 2회( 평일 한번 주말 한번)의 오픈하우스를 의무화하되,

개방시간에 충분한 사전준비( 청소 )시간을 포함할 수 있어야

할 것입니다.

#양도세 capital gain tax 는 이미 알려드렸지만 최근 정부가 세율을 올려 다시 업데이트 합니다.

밴쿠버, 그들은 왜 거기로 갔을까? :: 밴쿠버부동산, 양도세의 이해 (tistory.com)

또한, 양도세가 소위, #투기세 ( #Flipping Tax )와 겹친듯 만듯 헷갈리는 부분이 있어 이 역시 정리합니다.

#임대업 하시다가 25만불 미만으로 남겨 파셨다면,

기존 매매차익 빼기 50%

라는 혜택 그대로 받으실 수 있고요...

다만 25만불 이상 매매차익이 발생하셨다면,

정부(연방)는

이익의 50%가 아닌 66.7%를 소득으로잡아

소득세를 때리시겠답니다. 

양도세와 같은듯 다른 투기세, Flipping Tax는

투기의 징벌적 세금인 탓에 

#매매차익 을 줄여주는 그 어떤 혜택도 없답니다.

매매로 25만불 남기셨다면 그 25만불 그대로

당해년도 사업소득으로 소득세가 부과됩니다. 

#1가구1주택 자의 경우, 위 모두를 피하는 방법은 

730일 이상 [ #실거주 ] 하시는 방법밖에는 없다는 점

유념하시기 바랍니다. 

[긴급공지] 7월18일자 #임대차 법 변경

1. #집주인 / #직계가족 의 퇴거( 집주인 #재입주 목적 퇴거통고시 )시,  #정부지정 #웹포탈 가입의무 

가입전, BC E-ID  

가입필수

향후, 위 포탈 안내는 아래 사이트 참고하시기 바랍니다. 

New action plan delivers more homes for people, faster | BC Gov News

2. 4개월전 사전(퇴거)통고

집주인 재입주목적 퇴거 유예가 종전 2개월에서 4개월로 늘어남

3. 이상에 대하여  퇴거통거를 받은 세입자의 #항소권 행사 기간이 종전 15일에서 30일로 늘어남 

4. 위 모든 절차를 준수한 집주인은 최소한 1년이상 #실거주 해야하며

5. 불이행시 #벌금 은 12개월치 #월세 전과 동. 

* 각종 #퇴거_통고의 #위자료 / #보상금 에 대하여

정부는 2024.5월 PG( Policy Guideline ) #50을 발표, 여러가지 경우에 따라 다양한 위자료/보상금 판결을

내리고 있습니다. 특히, 재개발/재건축관련 퇴거통고나 5세대 이상의 다가구주택을 임대놓으신다면 

반드시 이 PG#50를 숙지하시고 통고를 내시기 바랍니다. 

집주인이 #월세_인상 을  하시려면, #밴쿠버 ( #BC주 )에서는 3달전에

월세인상 사전통지 RTB-7을 #송달 하여야 합니다.

월세인상은 1년에 한번 허용하며

#월세_인상율 %은 매년 #정부 가 발표합니다.

2024년은 3.5% 라죠? 물가/ 비용은 팍팍 치솟는데 ...

참으로, 비현실적인 %라 사료됩니다.

이 연 1회 Annual 월세인상 이외에 또 어떤 인상이 허용될까요?

집주인과 세입자가 다투지 않고 원만한 #합의 를 이루는 경우, 즉 

Agreed Increase는 물론 허용됩니다.

서로 [ 합의 ]했으니, 위 RTB-7 송달은 안해도 되지않느냐 하시는 분

들이 많으신데, 그래도 하셔야 합니다.

따라서, 월세인상 #사전_협의 는 

4개월전쯤 시작하시는 것이 좋습니다.

즉 매년 1.1일자로 올리신다면,  전년 9.1일에는 협상을 시작, 

9.20일쯤에는 마무리하신 다음,

RTB-7을 등기송달 하시는 것이 안전합니다. 

이렇게하셔야 3달전 사전통고 조건이 충족되신다는 점 

유의하시기 바랍니다. 

정부고시율% 이상으로 합의 보셨다면,  이에따른 합의문

작성도 필수입니다.

3. 추가인상 Additional Increase는 2023년 2월에 

폴리시 가이드라인 37 C로 특별히 승인된 분야로서,

긴급공사등 입증가능한 재정적 위기상황시,

정부에 신청하실 수 있습니다.

주로, Capital Expenditure의 구입비용 즉,

배관, 배전, 난방등 Equipment에 해당합니다만, 간혹

낡은 가전제품 교체등을 이 항목에 넣으시기도 하시는데....

예 이부분은 회계사 분들과 상의하시기 바랍니다.

이 37C로 추가인상에 대한 Director's Approval

신청하실떄 어차피, 회계자료 ( Balance Sheet 등등 )

가 다 들어가니까요...

아울러, 세입자분들께서는 무조건 싼 임대료에만 집중

하지 마시고, 건물상태 특히, 인프라부분 꼼꼼히 따져보시기 

바랍니다.

월세 싸게 네고해서 들어왔다고 생각하셨는데 이사온지

얼마 되지도 않아서 난방시설이 고장...ㅠ 

보일러 ( 보일러는 분명 Capital Expenditure )

교체를 위해 부득이 월세인상할 수 밖에....

뭐 이런 경우, 사실 별 방법이 

없기때문입니다.