밴쿠버, 그들은 왜 거기로 갔을까?

#집주인 분께서 본인또는 직계가족의  #재입주 를 이유로 #세입자 분께 #퇴거 를 요구하실때는 

#임대차법 ( RTA , Residential Tenancy Act ) 49조 sec.1에 따라 #BC주정부 서식, 

RTB-32를 사용하셔야 하는데요.. 이 2달전 #노티스 에는 반드시 1달치 #월세 에 해당하는 [ #위자료 ]가

따라붙는다는 점, 각별히  유의하셔야 합니다.

통상, 이 [위자료]를 세입자분께 따로 직접 드리지않고,

2달전 통고를 하되 마지막 한달은 #월세_면제 함으로써, 이 위자료 조항을 충족시키시는 방법을 쓰시는데요...

가끔, 위 RTB-32를 기일내 #송달방법 에 맞게 제대로 잘  전달하였으나,

통고를 받은 날로부터 2달을 한달은 월세를 내고, 또 남은 한달은 무료( 위자료)로 사실 줄 알았던

세입자께서  통고를 받자마자 즉시 이사나가겠다고 하신다... 이 경우, 집주인의 입장에서 보면

사실상, 기대했던 한달치 월세수입이 비게 되는 셈인데 이런 경우에도 위자료를 챙겨주어야 하나?

이런 질문이 들어오곤 합니다.

정답은? 예 이런 경우에라도 

한달치 월세에 해당하는 위자료를 지불하셔야 합니다. 

단, 세입자께서 마지막 달을 한달을 다 채우지 않고 이사나가시더라도,  남은 기일을 일세( pro-rated **)로 전환반납할 

필요는 없으십니다.

끝으로 이 RTB-32는 #고정기간계약 fixed term agreement 기간중에는 사용하실 수 없다는 점 알려드립니다.

즉, 고정계약후 먼스 투 먼스( Month to month )로 전환된 경우나 애초부터 Month to month계약인 경우에만 해당된다는 점 꼭 기억하시고요... 

부당 / 부정한 목적이나 절차 bad faith 의 퇴거요구가 세입자의 #방어권 행사시 #공권력 개입을 부르게되어 결국, 벌금등 형벌에 처해질 수 있음도 항상 유념하시기 바랄께요. 

#밴쿠버 #집값 #월세 #렌트 가  요동을 치고있는 2022 가을입니다.

2017년 아파트값이 광역밴쿠버 평균가( 투룸 아파트)기준으로 58만 2천불, 이때 환율 860원에 자금을 옮겨 구입하셨던 분들이시라면, 2022.8월 현재, 79만3천불 즉, 수익율 약 36%를 이루셨습니다.

환율역시 올라 1040원쯤 하니, 매매후 역송금하신다면 여기서 다시 약 21%의  환차수익!...

짭잘하시지요? 달러표시 자산중 부동산이 투자자분들께 실망을 드리기도 어려운 이유가 바로 이렇습니다.

요즘 뭐 집값자꾸 떨어져 큰일이다 난리다...하시지만 찬찬히 따져보심  이렇게들 따셨거든요 ㅎ 

아 물론 부동산 시장이라해서 다 아파트처럼 안정적 성장세를 보이는 것은 아닙니다.

그래프에서 보시듯이, 특별한 경제위기상황도 아니었던 2016 [단독주택]시세는 연초 180만불(평균가)에서 출발이후

아주 크게 출렁이는 롤러코스터 장세를 연출했었습니다.

파도타고 꺼졌다 또 약반등,  다시 바람타고 훨훨 날리다가 ..연말에야 간신히 150만불대에

브레이크.. ㅠ  

그 가격 오름폭이 크다해서 인기종목인 단독주택에 대하여 제가 쉽게  [안전빵]이다 하지않는 이유는 여러가지가 있습니다만 ..일단 뭐 오늘은 이 정도 알려드립니다.

다만, 호황이든 불황이든 아파트( 특히 역세권)은 늘 포켓 속의 현금처럼 쉽게 현금화( Cash Out ) 가능하다는 점

다시한번 강조합니다.

현재 아주 어려운 장세에 집 내놓고 계신 부동산시장 참여자분들의 건투를 기원합니다! 

승승장구하던 밴쿠버 집값( 평균가)이 연속 2달째 내리막, 또 내리막 입니다.

아시듯이... 금리인상, 돈줄죄기는 더욱 강해지는 추세여서  이론상,  상당기간 반전은 불가능합니다. 

7월, 단독주택은 6월 평균가에서 2.9%, 6만천불 하락...ㅠ... 6월에도 5월 평균가에서 미끄럼을 탄거였죠?

6월 단독주택가격은 5월 평균가에서 무려어~ 7% 폭락한 것이었네요 

6월 평균가분석 보러가기 아래 클릭!

https://blog.naver.com/saveonconsulting/222804416133

단독주택 오너분들 입장에서보면 6-7월, 두달만에 돈 2억이 사라져간 겁니다.

천하무적이라던 타운홈도 6월평균가 마이너스 또 다시 2.5% 하락... 약 3만불의 거품이 훅~ 꺼지고야 맙니다. 

ㅠㅠㅠ 매수세 실종 즉, 거래절벽 상황에서 매물이 늘고 있습니다. 

다만, 아파트는 전월대비 약 1만2천불, 1.83% 오르며 폭락장의 초입치곤  비교적 선방했습니다.

아 물론 거래절벽이니 ' 평균가의 함정 '을 감안해야겠지요? 하지만, 트랜드가 이미 대세 하락으로 기울었다는  점은

이미 예상이아닌 팩트입니다.

최근 상담사례인데 임대사업주분께 도움 되실만한 것들이 몇가지 있네요... 그래서 알려드립니다.

일반 T776 Rental Income 보고서 양식

T4036 Guide 안내책자는 세무사( 이곳에서는 회계사 )없이 직접 소득보고 하시는 분들께는 뭐 이미 친숙하실 것입니다. 

예 누구나 CRA 사이트 구글검색하시면 가능하시고요... 

간혹, 사정상 동업Partnership으로 #임대사업 을 하시는 분들을 뵙습니다. 보통 ' 꾼 '들이 많으시지요 ㅎ 

 그런데, 동업자와 임대소득을 분할하셔도 꼭 동업계약서가 있어야 하는 것은 아니

(.. Partnership is a relationship carrying on a business with or without a written agreemnt ...)기는

합니다만, 동업자분이 계시다면 T776 양식으로 보고하실 수는 없구요... 이 경우,

T4068 보고양식 및 T5013 가이드북을 이용하시기 바랍니다. 

그리고,  임대사업상의 ' 동업자 ' 노릇을 하려면 공동명의가 필요하니

등기부에 내 이름도 올려달라... 동업하시기로 하신 분(  공동투자는  안하시면서... ) 께서뭐 이러신다는

하소연도 듣습니다 ㅎ

#공동명의 라해서  꼭 임대사업상의 #파트너 가 되시는 것은 아니니

(... Ownership of a rental property does NOT itself constitute a partnership

Lines 8299/  9369/ 9936/ 9943 ... ) 

유념하시기 바랄께요. 

이민 ' 썬배 ' 랍시고...이런 일 저런 일 알아서 다 잘 봐주겠다 나서시는 분들 ㅎ

주변에계시다면 조언은 감사히 들으시되, 팩트체크는 꼭 따로 해주시는 센스... 😊👌

내집, 내땅 개발되면 [보상금]은 얼마나 나올라나아~ [토지보상금]을 알아보자 아래 클릭~

임대사업공동체 & 공동명의(지분)이시라면 그 임대수익의 분배가 꼭 등기된 지분(%)과 같지 않아도 된다는

조항

(''''''Entire RENT do NOT split by ownership share Line 160 ''' )도 숙지해두시길 바래요.

최근,  은행이자는 치솟고,   유지보수비도 많이 올라 가뜩이나 순수익( Net Profit) 주는 판에...

" 아 공동명의이니 수입도 당연히 반띵! " 

빡빡우기시는 ( 투자도 안한) 동업자 분들께

정말 벌건 대낮에 횡액 당하시는 #건물주 , 집주인 분들 ( 특히, 사정상 한국에 가 계시는... ) 수가 엄청 늘고 있네요 ㅠ  

======

마지막으로... 소득보고 하실때 마이너스로 빼는 항목 즉, 비용 또는 ' ( 캐피탈 )투자 '  헷갈려 하시는 분들 많아 이거 정리 좀 해드릴께요.

보통 비용은  ' 커런트 ' 

Current Expense ( 단기 -통상적인 관리비 개념 ) 를 뜻합니다.

주의하실 점은 외벽에 페인트칠을 하시면  #커런트_비용으로 처리 가능하지만,

사이딩siding을 시공하신다면,  이는 캐피탈 투자가 됩니다.

페인트는 비교적 단기인데 반해 사이딩은 최소한 20년 정도 수명이 있죠? 

단순비용이 아닌 Capital Expense ( 장기...개념상 자산? )로 처리함이 유리한 점은

- 매년 Capital Cost Allowance로 #감가상각 %이 가능하고

- 캐피탈 비용의 근거를 제시함으로써 합법적인 월세인상이 가능하다는 점

위 두가지 알아두시면 좋습니다.

가전제품 appliance도 캐피탈 #비용 입니다.

건물의 일부는 아니라는 점  seperated asset NOT part of the Bldg.이 그 고려사항이 되어

수명이 짧고 유한한 기계류 일지라도 캐피탈 처리가 가능하시구요,,, 

자주 손보시는 배전/ 배관은 좀 ... 예 여기가 좀  " 애매~ 데스네 "입니다. 

예를들어 배선wire는 뭐 당연히 건물의 일부! 

고로, 전선수리시, 당연히  커런트 개념 이지요?

하지만... 50년 넘은 단독주택에서 스토브나 티비만 켜도 온 집안 전깃불이 

껌뻑껌뻑 한다면? 

이는 아마도 캐피탈 처리, 가능할 듯 싶습니다.

이미 수명이 다한 와이어를 교체함으로써, 결국 건물의 가치를 높이는 결과

를 가져오니 장기투자로서의 의미도 있는거겠지요?

다만, 집내놓으실때 후루룩 뚝딱 주방 상판 몇개 갈고,  바닥 마루재나 바꾸고,

칠이나 한번 쓱싹해서 팔려고 내놓으면서 이게

'  #리노베이션 '입네~ $$$$ 엄청썼네~그 들어간 $$$이 결국, #건물_가치 를 높이네에~

이러시며 박박 우기신다면?

예 적어도 세법상 이는 #캐피탈_투자 즉 가치창조는 아니라는 점 알려드립니다.

집팔기 직전 후루룩~ 화장빨이나 입히시는 행위따위는  ㅎ 대단히 죄송하지만 그냥 커런트 익스펜스!

화장빨로 판매를 촉진시키는 행위를 가치투자로 높게 쳐드릴만큼 세무서가 그렇게 호락호락

하진 않겠지요?!

끝으로...

약은 약사, 진료는 의사, #세무는 세무사! 나아가..  임대관리, 집주인 vs. 세입자 관계는 #프로퍼티매니져 !

바야흐로, (매매)거래절벽이니 또 월 세시장 기웃거리는 일반 리얼터(세일즈) #무면허 #임대관리는 

알아서 신고해주시고요 ㅎ

* This is not a professional advice so Independent Professional Advice is strong~ly recommended. EO & E

Part 1 먼저 보실분 아래 클릭~!

그렇다면, 고정기간( Fixed Term )계약 만기후,  별도조항없으면  자동으로 Month to Month로 전환되는 2017년 Policy는 결국, 첫번째 Term을 잘 보내신 세입자분들이 월세추가인상 Additional Rent Increase 공포없이 ' 먼스 투 먼스 ' 옵션,

즉 퇴거권을 세입자의 손에 쥐어주기위함이었음을 아시게 되셨을겁니다.

내집 내땅, 곧 수용된다던데 보상금은? [ 토지보상금 ]을 알아보자 아래 클릭~

예 그렇습니다. 임대차법의 목적은 결국, #세입자_보호입니다.

그래서 임대차법이라는 나무엔 가지가 무성합니다. 예 가지가 아주아주아주 많고, 지금 이 순간에도 새로운 가지 하나가 자라고 있다 보시면 됩니다.

그리고 그 가지 하나하나가 각각 세입자분들이 밀린 월세를 최대한 늦게지불하거나,  지불능력이 전혀 없으실 경우에도 최대한 늦게 집을 비우실 수 있도록 집주인의 권리행사를 지연시키는 방해물 역할을 한다는 점, 알고대응하시면  좋습니다. 

집주인 #직거래 방식으로 #임대사업 을 하시는 분들께서 #임대차법 을 숙지하셨음에도 불구하고, DR에서 패소하시는 경우가 많은데 이유는 법조항을 나름해석하시고 ' 절차 '를 대충 생략하심으로부터 기인함이 대부분입니다.

임대차법이 깨알같이 많은 조항을 미주알 고주알 다 써놓은 #성문법 임에도 불구하고,  그저 오래된 집주인 vs.  세입자 관계를 이것저것 대충 말로내려오는 #관습법 처럼 여기시는 분들이 의외로 많아 놀라곤 합니다.

가장 중요한 점은 ' 절차 ' 입니다. 임의의 절차는 어김없이 [무효]이며 상대방에게 역공을 펼칠 수 있는 원인을 제공한다는 점 잊으시면 곤란합니다.

그래서 #월세인상 고시율을 뛰어넘는 정도의 월세추가인상을 원하신다면, 첫번째 #렌트_계약서 부터 잘 쓰셔야 함이 필수겠지요?

그 첫번째 계약에는 #계약_연장 권 Option to renew은 없어야 할 것이며 그래서 세입자분께 그집에 더 계시려면 새로운 Fixed Term계약이 꼭 필요하다는 점과 그 사유를 분명히 적어두셔야 할겁니다. 

그 다음은 추가인상분에 대한 별도계약이 포함된 새로운 월세계약, 즉,  #오퍼 ( Offer to lease 세입자로부터...  )가 들어와야 할겁니다. 

세입자측에서 원치않는 월세인상을  집주인 재입주를 위한 강제퇴거로 밀어부치셨다는 ..즉, Bad Faith에 의한 부당압력으로 오해 살 일은 없으셔야 합니다. 자칫하면 1년치 월세에 해당하는 [벌금형]에 처해 지실 수가 있으니 이 대목은 아주 중요합니다. 

세입자측 프로퍼티매니져 vs. 집주인측 프로퍼티매니져가 협업하게 하시면 좋습니다. 

그리고 오퍼가 받아들여지게되면,  기존 #월세인상 절차에 따라 3달전 노티스 주셔야지요? 다시한번 말씀드리지만... 그 깨알같은 ( 절차상의 )세부조항, 단 하나라도  잊으시면 안되시겠지요?!

월세인상절차(표준, 주정부자료) 보러가기 클릭!