밴쿠버, 그들은 왜 거기로 갔을까?

자 이번에는 조금 복잡한 상가 리스(임대)에 관한 이야기 입니다.

명실공히 밴쿠버내 최대 한인 상권이라 불리우는 "한남슈퍼"권, 즉 버나비(Burnaby)
와 코큇틀람(Coquitlam)의 경계인 노스로드(North Road)지역의 경우
대부분의 비지니스 오너들께서 월 상가렌트로 $30/sq.ft.를 내고 계십니다.
전문쇼핑몰은 아닌 [스트립몰(Strip Mall)] 지상층 시세 입니다.
항상 이런식으로 얘기를 듣게되고 또 광고도 이렇게나니 도대체 얼마나큰거야
한달에 얼마면 된다는거야 또 이런 의문+불만이 많으실 수 밖에 없습니다.

* 스트립몰은 사진에서 보듯이 옥외주차장에 주차하고 바로 해당업소로 들어갈 수 있는
몰을 말합니다. 전문쇼핑몰은 대부분 아파트처럼 공용문으로 들어가서 해당업소로
들어가는 형태 입니다.

평방피트당 시세이니 감이 잘 오지않으시는 고객들이 많으신데, 지난번 밴쿠버 아파트
[평당 가격]처럼 "평"으로 환산해서 생각해 보면 약 1500sq.ft.를 36으로 나누면
약 42평, 일반적인 크기인데 사실 주방을 좀 크게해서 시설할 경우, 한식당 기준
50석 마련하기가 다소 빠듯한 넓이 입니다. 고국은 화장실 없는 업소도 많지만
여기서는 요식업 특히 주류 라이센스를 받기 위해서는 남녀별도 화장실은 물론
각종 장애인 편의시설은 필수 입니다. 물론 전용주차 확보는 가장 기본에 속합니다.

* 앗~ 여기까지 얘기하다보니 문득 한인투자 유명 프랜챠이즈 패스트푸드점 앞에
BIKE LEG(자전거 보관대)가 없다는 생각이 납니다. 여긴 웬만한 동네 식품점에도
있는데 대형상권 프라임 목에 버젓하게 차리셨으면서... 사소한것에 신경써주는 것
을 캐나다는 항상 사랑합니다. 하나 설치해 주시지요.

그럼 이정도 크기의 상가를 임대할 경우, 월 렌트는,

$30/ sq.ft. X 1500 sq.ft. = $45,000/ annum 즉 일년치 렌트의 총액이 4만 5천불
따라서, 월 $3,750 환율 830원으로 환산하면, 약 [한화 312만원]이
42평 상가의 "월세(렌트)" 입니다.

여기에 7%의 GST(연방세)가 부과되지만 이 부분은 사업소득신고 하실때 공제
가능합니다.

그리고 여기에 Triple Net 이라하여 다시 30-40%의 추가비용이 평방피트당 부과
됩니다. 이는 상가 재산세를 점유면적별로 분배한 액수 + 건물 유지/보수 및 쓰레기처리
등 관리비용이 얹어지는 것입니다.
 
따라서 $30/ sq.ft. 가 Lease Rate이라면 적어도 약 $12/ sq.ft.의 추가비용이 부과
되므로 실제로는 평방피트당 $42를 지불하시는 셈이되며 이말은 상가건물의 경우
세입자가 재산세를 낸다는 결론입니다.

세입자의 관리비는 물론 재산세를 집주인이 내주어야하는 주거용 부동산 임대와는
완전히 다른 관행이지요.
옛날에는 미터기가 건물에 하나 있었다나요 허지만 요즘은 상가나 아파트나
자기 전기세는 자기가 냅니다. 당연히 미터기도 다 따로 되어있고..

보증금도 주거용 임대는 통상 반달치로 정해져 있으나 상업용은 특별한 규정 없이
건물주의 재량입니다만 대부분 2달치 렌트를 내고 계약하게 됩니다.

계약기간은 보통 3년/5년 + Option to renew 3/5년 1회에 한함. 이 일반적인데
만일 3년 계약이 성사될 경우, 첫 3년 Term을 렌트 잘 내고 잘 채우면 다시 3-5년
임대할 수 있는 권한을 보장한다는 얘기인데, 신규이민자, 신규사업자가 많은
밴쿠버의 특성은 오히려 장기간 묶기는 것을 두려워한다는 점 입니다.

또한, 이민 오신지 2-30년차 대선배들의 조언을 구하면, 단순히 월 얼마에
관리비는 물론 전기세까지 포함된 렌트를 할 수가 있는데 왜그러느냐
이런 말씀을 하셔서 신규이민자들의 혼란을 가중시키는 경우가 많은데
만일 아직도 대선배님들이 말씀하시는 렌트가 가능하다면 상당히 허술한
상권일 경우가 많으니 유의하시기 바랍니다.

물론 옛날 여기가 작은 어촌이었을때 무슨 계약은 없었겠습니까?
따져보니 필자도 이제 이민온지 10년이 되었는데 10년전만해도 앞일이
어찌될지 모른다고 계약서도 없이 구두계약으로 다른분이 하던 가게 인수받아
(당연히 남은 건물임대 계약도 승계)하다가( 다행히 비지니스는 잘 되었었는데)
임대계약 만료시 갱신하려다가 건물주가 도대체 당신은 누구인가?
내가 도대체 언제 당신의 사업/임대 계약 승계를 허용했는가?
건물주 승인도 없이 어떻게 당신들 마음대로 계약을 승계할 수 있는가라며
정식으로 따지고 들어 아주 애를먹던 지인이 있었던 기억이 납니다.

잠시 여담을 들려드렸고, 아뭏튼 상가리스가 있다고 정보를 들으시거나
광고가 나면 보통 평방피트당 가격으로 내놓으니 위와 같은 방법으로 월 렌트와 비용
계약의 조건을 따져보시면 됩니다.

그리고, 구상하고 계시는 사업체가 위치할 프라임 로케이션을 발견하셨으면
무조건 [취업서류]를 준비하십시오. 이력서, 자기소개서(사업 경력 위주)는 물론
그리고 가장 중요한 재정서류(부동산 등기부, 은행 잔고 증명 등)까지 완비해
놓으셔야 합니다. 보증금이 적은대신 서류심사/ 신용확인절차가 까다롭습니다.

또한 아래의 조건들은 계약에 앞서 건물주/ 건물주측 대리인과 꼭 확인해 보셔야하는데
물론 이전에 관할 시청에 가셔서 관심있는 건물의 용도(Zoning)을 먼저 확인하시고
하시고자 하시는 비지니스가 용도에 맞는지 혹은 용도변경이 필요한지 가장
기본적인 시조례를 잘 알아보시는 것이 좋습니다.
건물주와 건물주측 대리인도 상가에 허용되는 업종을 알려주기는 하나 반드시
시청에 가셔서 더블첵 하시기 바랍니다.

1. 3년이상의 리스를 등기할 수 있는가의 여부 - 건물주제공 임대 계약서에는 보통
3년이상의 계약이 되어도 건물주 소유 재산에 어떠한 등기/저당도 할수없다는
문구가 삽입되어있습니다. 물론 등기가 설사 안될지라도 본 Issue를 먼저 꺼내면
리스계약에 관한 상당한 사전지식이 있다는 인상을 주실 수가 있습니다.

2. 디몰리션(공사 또는 철거)관련 조항 - 마찬가지로 건물주는 불가피한 사유로
건물이 공사에 들어가거나, 철거될 경우 별도의 보상을 하지않는다 또는
최소한의 보상만을 한다는 조항을 삽입하는 것이 보통 입니다.

3. Tenant Mix - 세입자 선별 즉, 소위 [경쟁 금지 조항] 입니다. 가방가게를 하시면서
지갑이나 벨트를 판매할 수 있는지 바꾸어 말하면 가방가게를 먼저 차려놓고 지갑/벨트
를 팔았는데 지갑/벨트 전문점이 나중에 입점하여 경쟁금지를 주장하며 지갑/벨트를
팔지못하도록 압력을 행사할 우려는 없는지 세밀한 검증이 필요합니다.

4. Sub Lease 혹은 Business Sale은 허용되는지 - 사업이 어려운 큰 매장의 경우 매장의
일부를 다시 세놓아 그 렌트를 사업에 보탤수 있습니다. 또는 사업체를 인수하실 분이
나서 사업체를 파실수도 있습니다. 이런 경우, 자동승인인지 또는 별도의 절차를 밟아
건물주의 승인을 받아야하는지 미리 정해놓아야 합니다.

5. 인듀스먼트( Inducement ) - 사업주가 사업장을 꾸미는 동안 [영업]을 하지못하므로
그기간(통상 1-2달) 동안의 렌트는 내지않아도 되는 조항이지만 공사가 빨리끝나
영업이 개시되면 렌트는 바로 내도록 되어있습니다.

6. 매출 보고의 의무 - 일부 전문 쇼핑몰의 경우, 건물주 또는 그 대리인이
세입자들의 매상을 점검할 수 있는 권리 를 확보, 수시 감사하여
(1) 매출이 열악한 업소는 계약을 일방해지하거나
(2) 매출이 약한 비수기에는 위의 방식대로 렌트를 내게하고 성수기에 매출이 오르면
매출의 일정%를 렌트로 부과하는 방식도 취할수 있게 하는 계약조항을 사용하고
있사오니 각별히 유의하시기 바랍니다.

이상이 건물주를 대하실때 확인하셔야할 주요사항인데 교민들은 타향살이로 인한
불안감때문에 특히 위 디몰리션 조항에 많은 신경을 쓰시고 계십니다.
업소가 없어지면 권리금이나 재고 등 그 손실을 다 어찌하냐 하시면서 디몰리션조항을
삭제하여 줄 것을 강경히 요구하시다가 거절당하는 경우를 수없이 많이보는데
사실 디몰리션조항에 해당하는 상황이되면 건물주 역시 렌트 수입이 완전히
끓기게되니 "망한다"는 표현대로라면 "같이 망하는 셈"이 됩니다.
드리고 싶은 말씀은 디몰리션 조항을 없애도 디몰리션 상황이 오면 보상받을 방법은
거의 없다는 것이 현실 입니다. 반면 디몰리션 조항이 있어도 일단 사업체는 철수하되
공사후 건물을 다시열면 더 넓고 나은 자리의 선취특권 및 설비를 지원하겠다는
[보상]을 받으신 교민들도 계십니다. 디몰리션 조항은 꼭 없애라는 주위분들 말씀듣고
강경투쟁,  결국 디몰리션 삭제한 것까지는 좋았는데 생각지도 않았던 매출유지조항
탓에 일방적으로 계약을 취소당한 분들도 계십니다. 따라서 디몰리션 조항에 관한
deal은 건물주의 재산정도, 예상되는 불리한 상황의 도래 가능성등 여러가지 변수
에 따라 유동적으로 대처하겠다는 마음으로 임하셔야지 [무조건 없애버리겠다!]
하고 담판지을 마음으로 임하시면, 99% 거절 당하고 계약은 성사될 수 없습니다.
아직 캐나다는 상식이 통하는 사회 이므로 상식선에서 요구하시고 순리대로 처리
하셨으면 합니다. 그래야 한국인의 위상이 높아집니다.

그리고 무엇을 요구하실때 나도 무언가를 주어야 상대방에서도 최소한 고려하거나
잘되면 받아들인다는 점 항상 기억하셨으면 합니다.

마지막으로 상가임대수익율, 즉 투자자본대비 수익율(CAP Capitalization Rate)은
연6%대 이면 정상, 7%이상이면 수익성 좋은 상가로 취급하고 있습니다.
그런데 일부 특정지역 특히 한인상권 인접 지역은 이런비율이고 뭐고 일단
가격 쎄게 불러놓고 보자여서 정말 안타깝습니다.
다음에는 한인들의 밀집화 현상이  임대건물의 수요를 폭발적으로 증가시켜
한인상권 인접 기존상가 건물 소유주들은 완전히 "부르는게 값"인양 가격
띄우기에만 급급. 이들이 개발의지 없는 한인들을 얼마나 만만하게 보고 있는지
알아보겠습니다.

2005. 5

전상훈( Shane Chun ) 캐나다 공인 중개사

realtorshane@gmail.com

http://myvancouver.tistory.com

Those presale condos were once considered a bargain. Today, they are cause for potentially hundreds of lawsuits that could be launched in the next year as those buildings finish construction. In the downtown core alone, there is an estimated 2,000 completions coming due.

With the fall of real estate prices, banks are no longer willing to finance condos that are often appraised at 25 per cent less than the purchase price. In some cases, condo owners can't sell their old properties to finance the presale unit. It means presale buyers are defaulting on their deals, and developers are either suing or threatening to sue.

It means panic. Check out Vancouver's online classifieds site Craigslist and there is listing upon listing for assignments that buyers are trying to unload for bargain prices. Some frantic sellers are willing to forego their 25 per cent deposits.

Yeah~ $904 per squire feet that was the recent SOLD in

Collapsing Pre-Sale Market as aforementioned ! HaHa~

컨설팅도 여러분야 감정 certification 제대로 갖춘 전상훈부동산에서...

" 불황일수록 땅에 $을 묻는 분들이 많습니다. 

좋은 땅에 투자하시고  ' 참 좋은 시절 '을 기다리세요~ "

" 도시 인프라를 보면 $이 보이시죠? 재개발/ 건축 시기와 규모 아시려면 지금 상담하셔요~ "

" 지금 혹시 옆집 빈 점포 유지보수비용까지 내주시고 계시지는 않으십니까? 

쉬운듯 어렵고.. 당(?)허가 쉬운  리스, 쉽고 정확한 컨설팅으로 앞길 환히 밝혀드려요~ " 

" 임대사업의 끝판왕~ 호텔업은 건물주님들의 영원한 로망~ 족집게 컨설팅 받으시고 $$$ 벼락 맞는 호텔 오너로 등극하시길요 ~ ㅎ " 

" 밴쿠버가 뭐하는 곳이오~ 물으신다면...ㅎ... 임대사업하시는 곳이라 답변 

드릴께요~~ 토론토 부자도 캘거리 부자도 밴쿠버에 임대물건 하나 장만하시는 것이 꿈~! 왜 그런지 어떤 부동산을 잡으셔야 좋은지 건물주님들 궁금점 완전정리해 드립니다~ " 

" 세월이 가면~ ㅠ ....우리 모두 늙고,  수입$이 줄게 됩니다. 물론, 든든한 노후 재테크 아주 중요하지요..하지만,  각자 형편과 사정에 맞는 시니어 하우징 옵션을 잘 아셔야 효과적인 다운사이징을 통해 과도한 주거비 부담에서 해방되십니다. 지금 상담하시고 노후 스트레스, 훅~ 날려 버리시길.. " 

렌트관리가 필요하십니까?  착한 수수료  완전 한국식 서비스!  클릭~

“ 오늘의 렌트~ “ 보러가기 클릭~

전상훈 프로퍼티매니져+ 리얼터 since 1999

604-318-1240 카톡상담 F i e l d 88